റിയൽറ്റി ഓഹരികൾ 11% വരെ കുതിച്ചുയരുന്നു: നിഫ്റ്റി റിയൽറ്റി മുന്നേറ്റം നിലനിൽക്കുമോ?
ഇന്ത്യൻ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ വൻ തിരിച്ചുവരവ് ഉണ്ടായിരിക്കുകയാണ്. നിഫ്റ്റി റിയൽറ്റി ഇൻഡക്സ് വെറും രണ്ട് ദിവസത്തിനുള്ളിൽ ഏകദേശം 8% കുതിച്ചുയർന്ന് 800 എന്ന മാർക്ക് മറികടന്നു. DLF, Godrej Properties തുടങ്ങിയ വമ്പൻ കമ്പനികളുടെ നേതൃത്വത്തിലുള്ള ഈ പെട്ടെന്നുള്ള വർദ്ധനവ്, ഇത് മൂല്യധിഷ്ഠിത തിരിച്ചുവരവാണോ അതോ വിപണിയിലെ ശുഭപ്രതീക്ഷകൾ മൂലമുള്ള മുന്നേറ്റമാണോ എന്ന ചോദ്യം നിക്ഷേപകർക്കിടയിൽ ഉയർത്തുന്നു.
പ്രധാന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികളിലുടനീളം വൻ നേട്ടം
സമീപകാലത്തെ ഈ മുന്നേറ്റം ലിസ്റ്റ് ചെയ്യപ്പെട്ട റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ വിവിധ വിഭാഗങ്ങളെ സ്വാധീനിച്ചു. ഈ രണ്ട് ദിവസത്തിനുള്ളിൽ 11 ശതമാനത്തിലധികം വർദ്ധനവ് രേഖപ്പെടുത്തിയ Prestige Estates മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവെച്ചു. DLF, Godrej Properties എന്നിവയും 9 ശതമാനത്തിലധികം വർദ്ധനവ് രേഖപ്പെടുത്തി ശ്രദ്ധേയമായ മുന്നേറ്റം നടത്തി.
ഈ മുന്നേറ്റം മറ്റ് പല കമ്പനികളിലേക്കും വ്യാപിച്ചു:
- Oberoi Realty: 6% വർദ്ധിച്ചു
- Brigade Enterprises, Aditya Birla Real Estate, Phoenix Mills, Anant Raj, and Lodha Developers: 5% മുതൽ 7% വരെ നേട്ടം
കഴിഞ്ഞ ഒരു വർഷത്തിനിടെ ഈ ഓഹരികളിൽ പലതും 50% വരെ ഇടിഞ്ഞതിന് ശേഷമുള്ള വലിയൊരു തിരുത്തലിന് (correction) ശേഷമാണ് ഈ തിരിച്ചുവരവ് ഉണ്ടാകുന്നത്.
തിരിച്ചുവരവിന്റെ കാരണങ്ങൾ: വാല്യൂവേഷനും പലിശ നിരക്ക് ചക്രവും തമ്മിൽ
ഈ പെട്ടെന്നുള്ള വർദ്ധനവിന്റെ അടിസ്ഥാന കാരണം എന്തെന്ന കാര്യത്തിൽ വിശകലന വിദഗ്ധർക്കിടയിൽ വ്യത്യസ്ത അഭിപ്രായങ്ങളുണ്ട്. FY26 നാലാം പാദത്തിലെ (Q4) സുസ്ഥിരമായ പ്രവർത്തനക്ഷമതയും പോസിറ്റീവ് പ്രീ-സെയിൽസ് ഗൈഡൻസും ആണ് ഈ തിരിച്ചുവരവിന് കാരണമായതെന്ന് Axis Direct-ലെ സീനിയർ റിസർച്ച് അനലിസ്റ്റ് Uttam Kumar Srimal സൂചിപ്പിക്കുന്നു. വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന നഗരവൽക്കരണവും പ്രീമിയം ഭവനങ്ങളുടെ ആവശ്യകതയും കാരണം റെസിഡൻഷ്യൽ സൈക്കിൾ അനുകൂലമായി തുടരുന്നുവെന്നും, ആരോഗ്യകരമായ ബാലൻസ് ഷീറ്റുകളും നിയന്ത്രിത ഡെബ്റ്റ്-ടു-ഇക്വിറ്റി റേഷ്യോകളും ഇതിന് പിന്തുണ നൽകുന്നുവെന്നും അദ്ദേഹം കുറിക്കുന്നു.
നേരെമറിച്ച്, ഈ മുന്നേറ്റം "കുറഞ്ഞ" വാല്യൂവേഷൻ മൂലമല്ല, മറിച്ച് പലിശ നിരക്ക് ചക്രത്തെ (interest rate cycle) വിപണി പുനർനിർണ്ണയിക്കുന്നത് മൂലമാണെന്ന് INVasset PMS ബിസിനസ് ഹെഡ് Harshal Dasani വാദിക്കുന്നു. ക്രൂഡ് ഓയിൽ ആശങ്കകൾ കുറയുന്നതും ബോണ്ട് യീൽഡ് പ്രതീക്ഷകൾ കുറയുന്നതും ശുഭപ്രതീക്ഷകൾ വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് അദ്ദേഹം അഭിപ്രായപ്പെടുന്നു. കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്ക് വാങ്ങലുകാർക്ക് വീടുകൾ വാങ്ങാനുള്ള ശേഷി വർദ്ധിപ്പിക്കുകയും ഡെവലപ്പർമാർക്ക് ഫണ്ടിംഗ് എളുപ്പമാക്കുകയും ചെയ്യുന്നതിലൂടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് നേരിട്ട് ഗുണകരമാകുന്നു.
സാങ്കേതിക കാഴ്ചപ്പാട്: ഒരു ട്രെൻഡ് റിവേഴ്സൽ നടക്കുന്നുണ്ടോ?
സാങ്കേതിക വശത്തുനിന്ന് നോക്കുമ്പോൾ, നിഫ്റ്റി റിയൽറ്റി ഇൻഡക്സിന് അനുകൂലമായ (bullish) സൂചനകളാണ് കാണുന്നത്. ഡെയ്ലി ചാർട്ടിൽ ഇൻഡക്സ് ഒരു ഡൗൺവേർഡ്-സ്ലോപ്പിംഗ് ട്രെൻഡ്ലൈൻ ബ്രേക്ക്ഔട്ട് കൈവരിച്ചതായും ഇത് ഒരു ട്രെൻഡ് റിവേഴ്സലിന് സാധ്യത നൽകുന്നുവെന്നും SBI Securities-ലെ ടെക്നിക്കൽ ആൻഡ് ഡെറിവേറ്റീവ്സ് റിസർച്ച് ഹെഡ് Sudeep Shah നിരീക്ഷിക്കുന്നു.
പ്രധാനമായും, മെയ് 8-ന് ശേഷം ആദ്യമായി ഇൻഡക്സ് അതിന്റെ 100-ദിവസത്തെ എക്സ്പോണൻഷ്യൽ മൂവിംഗ് ആവറേജ് (EMA) തിരിച്ചുപിടിച്ചു. 739–735 എന്ന പ്രധാന സപ്പോർട്ട് സോണിന് മുകളിൽ ഇൻഡക്സ് നിലനിർത്തുന്നിടത്തോളം കാലം, ഉയരുന്ന റിലേറ്റീവ് സ്ട്രെങ്ത് ഇൻഡക്സും (RSI) വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന ബൈയർ ഡോമിനൻസും പിന്തുണയോടെ ഈ വളർച്ചാ വേഗത തുടരാൻ സാധ്യതയുണ്ടെന്ന് ഷാ ഊന്നിപ്പറയുന്നു.
തന്ത്രപരമായ സമീപനം: ബീറ്റയേക്കാൾ ഗുണമേന്മയ്ക്ക് മുൻഗണന
ഈ സെക്ടറിൽ പ്രവേശിക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക്, എല്ലാ ഓഹരികളും ഒരുപോലെ വാങ്ങുന്ന (blanket buy) രീതി ഒഴിവാക്കണമെന്ന് വിദഗ്ധർ മുന്നറിയിപ്പ് നൽകുന്നു. ഏറ്റവും കൂടുതൽ ഇടിഞ്ഞ ഓഹരികൾ തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിന് പകരം, ഗുണമേന്മ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വ്യാപാരത്തിൽ (quality-led trade) ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കണം.
താഴെ പറയുന്ന ഗുണങ്ങളുള്ള ഡെവലപ്പർമാരെ തിരിച്ചറിയുന്നതാണ് അഭികാമ്യമായ തന്ത്രം:
- ശക്തമായ ബാലൻസ് ഷീറ്റുകളും ഉയർന്ന പലിശയുള്ള കടബാധ്യതകൾ കുറഞ്ഞവരും.
- ഉയർന്ന പ്രീ-സെയിൽസ് കൺവേർഷൻ നിരക്കുകൾ.
- വരാനിരിക്കുന്ന പ്രോജക്റ്റ് ലോഞ്ചുകളെക്കുറിച്ചുള്ള വ്യക്തമായ കാഴ്ചപ്പാട്.
പ്രധാന കാര്യങ്ങൾ
- സെക്ടർ മൊമെന്റം: Prestige Estates പോലുള്ള ഓഹരികളിലെ ഇരട്ട അക്ക നേട്ടങ്ങളും DLF, Godrej Properties എന്നിവയിലെ വലിയ മുന്നേറ്റവും കാരണം Nifty Realty ഇൻഡക്സ് 800 എന്ന നിലവാരം മറികടന്നു.
- ഇരട്ട പ്രേരകശക്തികൾ: ദീർഘകാലത്തെ തിരുത്തലുകൾക്ക് (correction) ശേഷമുള്ള ആകർഷകമായ മൂല്യനിർണ്ണയവും (valuations), അനുകൂലമായ പലിശ നിരക്ക് സാഹചര്യത്തെക്കുറിച്ചുള്ള പ്രതീക്ഷകളും ഈ മുന്നേറ്റത്തിന് കരുത്തേകുന്നു.
- സാങ്കേതിക കരുത്ത്: ഡൗൺവേഡ് ട്രെൻഡ്ലൈനിൽ നിന്നുള്ള ബ്രേക്ക്ഔട്ടും 100-ദിവസത്തെ EMA തിരിച്ചുപിടിച്ചതും, 739–735 സപ്പോർട്ട് നിലവാരം നിലനിർത്തുകയാണെങ്കിൽ ദീർഘകാല ട്രെൻഡ് തിരിച്ചുവരാൻ (trend reversal) സാധ്യതയുണ്ടെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നു.