રિયલ એસ્ટેટ ટૂલ્સ સિનારિયો મોડેલિંગમાં કેમ નિષ્ફળ જાય છે
મોટાભાગના feasibility ટૂલ્સ વળતરની ગણતરી કરે છે. બહુ ઓછા અનિશ્ચિતતાનું મોડેલિંગ કરે છે.
નાણાકીય વિશ્લેષણ માટે બાંધકામ ખર્ચ, વ્યાજ દર અને બજારની માંગ વિશે ધારણાઓની જરૂર હોય છે. વાસ્તવિક સમસ્યા એક સિનારિયો બનાવવાની નથી. સમસ્યા એ સમજવાની છે કે ડઝનબંધ વેરિયેબલ્સ એકબીજા સાથે કેવી રીતે આંતરક્રિયા કરે છે.
સ્પ્રેડશીટ્સ સાદા ગણિત માટે કામ કરે છે. તેઓ જટિલ, આધુનિક સિનારિયો વિશ્લેષણ માટે સંઘર્ષ કરે છે. જેમ જેમ પ્રોજેક્ટ્સ વધે છે અને બજારો બદલાય છે, તેમ પરંપરાગત પદ્ધતિઓ નિષ્ફળ જાય છે.
Feasibility વિશ્લેષણ એ અનિશ્ચિતતાનું સંચાલન કરવા વિશે છે. દરેક પ્રોજેક્ટ નીચે મુજબના વેરિયેબલ્સ પર આધારિત હોય છે:
- બાંધકામ ખર્ચ (Construction costs)
- ફાઇનાન્સિંગ દર (Financing rates)
- ડેવલપમેન્ટ ટાઈમલાઈન (Development timelines)
- સેલ્સ વેલોસિટી (Sales velocity)
- ઓક્યુપન્સી રેટ્સ (Occupancy rates)
- ભાડામાં વૃદ્ધિ (Rental growth)
- એક્ઝિટ વેલ્યુ (Exit values)
આમાંથી એક પણ સ્થિર નથી. તેઓ એકબીજાને અસર કરે છે. બાંધકામમાં વિલંબ ફાઇનાન્સિંગ ખર્ચ વધારે છે. ઊંચો ફાઇનાન્સિંગ ખર્ચ નફો ઘટાડે છે. ઓછો નફો રોકાણના નિર્ણયોને અસર કરે છે.
ધ્યેય પરિણામોની ગણતરી કરવાનો નથી. ધ્યેય એ જોવાનો છે કે જ્યારે ઘણી બધી ધારણાઓ એકસાથે બદલાય ત્યારે પરિણામો કેવી રીતે બદલાય છે.
સિનારિયો મોડેલિંગ સ્કેલિંગની સમસ્યાનો સામનો કરે છે. જો તમારી પાસે 3 વેરિયેબલ્સ હોય અને દરેક માટે 3 વિકલ્પો હોય, તો તમારી પાસે 27 સિનારિયો હોય છે. જો તમારી પાસે 10 વેરિયેબલ્સ હોય અને દરેક માટે 3 વિકલ્પો હોય, તો તમારી પાસે 59,049 સિનારિયો હોય છે.
કોઈ પણ માણસ 59,049 સિનારિયો મેન્યુઅલી તપાસી શકતો નથી. સિનારિયો મોડેલિંગ એ સિસ્ટમ્સ માટેનું પડકાર છે.
સ્પ્રેડશીટ્સ ડેટરમિનિસ્ટિક (deterministic) ગણતરીઓનો ઉપયોગ કરે છે. તેઓ ત્યારે કામ કરે છે જ્યારે ઇનપુટ્સ સ્થિર હોય. તેઓ ત્યારે નિષ્ફળ જાય છે જ્યારે ઇનપુટ્સ ડાયનેમિક અને જોડાયેલા હોય.
વિશ્લેષકોએ ખરાબ પસંદગીનો સામનો કરવો પડે છે:
- મોડેલને સરળ બનાવો અને જોખમો ચૂકી જાઓ.
- જટિલતા વધારો અને એવી ગૂંચવણ ઊભી કરો જેનું કોઈ ઓડિટ કરી શકે નહીં.
સંસ્થાઓ ઘણીવાર મલ્ટિપલ સ્પ્રેડશીટ વર્ઝન બનાવીને આનું સંચાલન કરે છે. એક બેઝ કેસ (base case) માટે. એક ઓપ્ટિમિસ્ટિક કેસ (optimistic case) માટે. એક ઊંચા વ્યાજ દર માટે.
આ ઘર્ષણ પેદા કરે છે. તે ભૂલો તરફ દોરી જાય છે. ટીમો સિનારિયોની સરખામણી કરવાને બદલે ફાઇલોની સરખામણી કરવા લાગે છે.
સમસ્યા ગણિતની નથી. સમસ્યા એ છે કે માણસોએ ખૂબ જ જટિલતાનું સંચાલન કરવું પડે છે. જ્યારે જટિલતા એક ચોક્કસ સ્તર પર પહોંચે છે, ત્યારે મેન્યુઅલ મેનેજમેન્ટ નિષ્ફળ જાય છે.
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi