റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ടൂളുകൾ സിനാരിയോ മോഡലിംഗിൽ പരാജയപ്പെടുന്നത് എന്തുകൊണ്ട്
മിക്ക ഫീസിബിലിറ്റി ടൂളുകളും ലാഭവിഹിതം (returns) കണക്കാക്കുന്നു. എന്നാൽ വളരെ കുറച്ചു മാത്രമേ അനിശ്ചിതത്വങ്ങളെ (uncertainty) മോഡൽ ചെയ്യുന്നുള്ളൂ.
നിർമ്മാണച്ചെലവ്, പലിശ നിരക്ക്, വിപണിയിലെ ആവശ്യം എന്നിവയെക്കുറിച്ചുള്ള അനുമാനങ്ങൾ സാമ്പത്തിക വിശകലനത്തിന് ആവശ്യമാണ്. ഒരു സിനാരിയോ ഉണ്ടാക്കുക എന്നതല്ല യഥാർത്ഥ പ്രശ്നം. ഡസൻ കണക്കിന് വേരിയബിളുകൾ (variables) എങ്ങനെ പരസ്പരം സ്വാധീനിക്കുന്നു എന്ന് മനസ്സിലാക്കുക എന്നതാണ് പ്രശ്നം.
ലളിതമായ കണക്കുകൂട്ടലുകൾക്ക് സ്പ്രെഡ്ഷീറ്റുകൾ (spreadsheets) ഉപയോഗിക്കാം. എന്നാൽ സങ്കീർണ്ണമായ ആധുനിക സിനാരിയോ വിശകലനങ്ങളിൽ അവ ബുദ്ധിമുട്ടുന്നു. പ്രോജക്റ്റുകൾ വളരുകയും വിപണികൾ മാറുകയും ചെയ്യുമ്പോൾ പരമ്പരാഗത രീതികൾ പരാജയപ്പെടുന്നു.
ഫീസിബിലിറ്റി വിശകലനം എന്നത് അനിശ്ചിതത്വങ്ങളെ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നതിനെക്കുറിച്ചാണ്. ഓരോ പ്രോജക്റ്റും താഴെ പറയുന്ന വേരിയബിളുകളെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു:
- നിർമ്മാണച്ചെലവ്
- ഫിനാൻസിംഗ് നിരക്കുകൾ
- വികസന സമയപരിധി
- വിൽപ്പനയുടെ വേഗത
- ഒക്യുപ്പൻസി നിരക്കുകൾ
- വാടകയിലെ വളർച്ച
- എക്സിറ്റ് വാല്യൂസ്
ഇവയിൽ ഒന്നും സ്ഥിരമല്ല. അവ പരസ്പരം സ്വാധീനിക്കുന്നു. നിർമ്മാണത്തിലെ താമസം ഫിനാൻസിംഗ് ചെലവ് വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു. ഉയർന്ന ഫിനാൻസിംഗ് ചെലവ് ലാഭം കുറയ്ക്കുന്നു. കുറഞ്ഞ ലാഭം നിക്ഷേപ തീരുമാനങ്ങളെ ബാധിക്കുന്നു.
ഫലങ്ങൾ (outcomes) കണക്കാക്കുക എന്നതല്ല ലക്ഷ്യം. ഒരേസമയം പല അനുമാനങ്ങളിൽ മാറ്റം വരുമ്പോൾ ഫലങ്ങളിൽ എങ്ങനെയുള്ള മാറ്റങ്ങൾ ഉണ്ടാകുന്നു എന്ന് കാണുക എന്നതാണ് ലക്ഷ്യം.
സിനാരിയോ മോഡലിംഗ് ഒരു സ്കെയിലിംഗ് പ്രശ്നം നേരിടുന്നുണ്ട്. നിങ്ങൾക്ക് 3 വേരിയബിളുകളും അവയിൽ ഓരോന്നിനും 3 ഓപ്ഷനുകളും ഉണ്ടെങ്കിൽ, 27 സിനാരിയോകൾ ഉണ്ടാകും. നിങ്ങൾക്ക് 10 വേരിയബിളുകളും അവയിൽ ഓരോന്നിനും 3 ഓപ്ഷനുകളും ഉണ്ടെങ്കിൽ, 59,049 സിനാരിയോകൾ ഉണ്ടാകും.
59,049 സിനാരിയോകൾ ഒരു മനുഷ്യന് നേരിട്ട് പരിശോധിക്കാൻ കഴിയില്ല. സിനാരിയോ മോഡലിംഗ് എന്നത് ഒരു സിസ്റ്റം വെല്ലുവിളിയാണ്.
സ്പ്രെഡ്ഷീറ്റുകൾ ഡെറ്റർമിനിസ്റ്റിക് (deterministic) കണക്കുകൂട്ടലുകളാണ് ഉപയോഗിക്കുന്നത്. ഇൻപുട്ടുകൾ സ്ഥിരമായിരിക്കുമ്പോൾ അവ പ്രവർത്തിക്കും. എന്നാൽ ഇൻപുട്ടുകൾ ഡൈനാമിക് ആവുകയും പരസ്പരം ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുകയും ചെയ്യുമ്പോൾ അവ പരാജയപ്പെടുന്നു.
അനലിസ്റ്റുകൾക്ക് മുന്നിൽ മോശമായ ഒരു തിരഞ്ഞെടുപ്പുണ്ട്:
- മോഡൽ ലഘൂകരിക്കുക, എന്നാൽ റിസ്കുകൾ വിട്ടുപോകുക.
- സങ്കീർണ്ണത വർദ്ധിപ്പിക്കുക, എന്നാൽ ആർക്കും ഓഡിറ്റ് ചെയ്യാൻ കഴിയാത്തവിധം അത് കുഴപ്പത്തിലാക്കുക.
പല സ്പ്രെഡ്ഷീറ്റ് പതിപ്പുകൾ (versions) ഉണ്ടാക്കിയാണ് സ്ഥാപനങ്ങൾ പലപ്പോഴും ഇത് കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നത്. ഒന്ന് ബേസ് കേസിനും (base case). ഒന്ന് ഒപ്റ്റിമിസ്റ്റിക് കേസിനും (optimistic case). ഒന്ന് ഉയർന്ന പലിശ നിരക്കുകൾക്കും വേണ്ടി.
ഇത് തടസ്സങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കുന്നു. ഇത് പിശകുകളിലേക്ക് നയിക്കുന്നു. ടീമുകൾ സിനാരിയോകൾ താരതമ്യം ചെയ്യുന്നതിന് പകരം ഫയലുകൾ താരതമ്യം ചെയ്യുന്ന അവസ്ഥയിലേക്ക് മാറുന്നു.
പ്രശ്നം കണക്കുകളല്ല. മനുഷ്യർക്ക് അമിതമായ സങ്കീർണ്ണത കൈകാര്യം ചെയ്യേണ്ടി വരുന്നു എന്നതാണ് പ്രശ്നം. സങ്കീർണ്ണത ഒരു നിശ്ചിത തലത്തിലെത്തുമ്പോൾ, മാനുവൽ മാനേജ്മെന്റ് പരാജയപ്പെടുന്നു.
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi