రియల్ ఎస్టేట్ టూల్స్ సినారియో మోడలింగ్లో ఎందుకు విఫలమవుతాయి
చాలా ఫీజిబిలిటీ టూల్స్ రిటర్న్స్ను లెక్కిస్తాయి. చాలా తక్కువ టూల్స్ అనిశ్చితిని (uncertainty) మోడల్ చేస్తాయి.
ఆర్థిక విశ్లేషణకు నిర్మాణ ఖర్చులు, వడ్డీ రేట్లు మరియు మార్కెట్ డిమాండ్ వంటి అంశాలపై ఊహలు (assumptions) అవసరం. అసలు సమస్య ఒకే ఒక సినారియోను సృష్టించడం కాదు. డజన్ల కొద్దీ వేరియబుల్స్ ఒకదానితో ఒకటి ఎలా పరస్పరం ప్రభావితమవుతాయో అర్థం చేసుకోవడమే అసలు సమస్య.
స్ప్రెడ్షీట్లు సాధారణ గణితానికి ఉపయోగపడతాయి. అవి సంక్లిష్టమైన, ఆధునిక సినారియో విశ్లేషణలో ఇబ్బంది పడతాయి. ప్రాజెక్టులు పెరిగే కొద్దీ మరియు మార్కెట్లు మారే కొద్దీ, సాంప్రదాయ పద్ధతులు విఫలమవుతాయి.
ఫీజిబిలిటీ విశ్లేషణ అనేది అనిశ్చితిని నిర్వహించడం గురించి. ప్రతి ప్రాజెక్ట్ ఈ క్రింది వేరియబుల్స్పై ఆధారపడి ఉంటుంది:
- నిర్మాణ ఖర్చులు
- ఫైనాన్సింగ్ రేట్లు
- డెవలప్మెంట్ టైమ్లైన్స్
- సేల్స్ వెలాసిటీ
- ఆక్యుపెన్సీ రేట్లు
- అద్దె పెరుగుదల
- ఎగ్జిట్ వాల్యూస్
వీటిలో ఏదీ స్థిరంగా ఉండదు. ఇవి ఒకదానిపై ఒకటి ప్రభావం చూపుతాయి. నిర్మాణంలో ఆలస్యం జరిగితే ఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు పెరుగుతాయి. ఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు పెరిగితే లాభం తగ్గుతుంది. లాభం తగ్గితే అది పెట్టుబడి నిర్ణయాలను ప్రభావితం చేస్తుంది.
లక్ష్యం ఫలితాలను లెక్కించడం కాదు. అనేక ఊహలు (assumptions) ఒకేసారి మారినప్పుడు ఫలితాలు ఎలా మారుతాయో చూడటమే లక్ష్యం.
సినారియో మోడలింగ్ స్కేలింగ్ సమస్యను ఎదుర్కొంటుంది. మీకు 3 వేరియబుల్స్ ఉండి, ప్రతి దానికి 3 ఆప్షన్లు ఉంటే, మీకు 27 సినారియోలు ఉంటాయి. మీకు 10 వేరియబుల్స్ ఉండి, ప్రతి దానికి 3 ఆప్షన్లు ఉంటే, మీకు 59,049 సినారియోలు ఉంటాయి.
ఏ మనిషి కూడా 59,049 సినారియోలను మాన్యువల్గా సమీక్షించలేడు. సినారియో మోడలింగ్ అనేది ఒక సిస్టమ్స్ సవాలు.
స్ప్రెడ్షీట్లు డిటర్మినిస్టిక్ (deterministic) గణనలను ఉపయోగిస్తాయి. ఇన్పుట్లు స్థిరంగా ఉన్నప్పుడు అవి పనిచేస్తాయి. ఇన్పుట్లు డైనమిక్ మరియు పరస్పరం అనుసంధానించబడి ఉన్నప్పుడు అవి విఫలమవుతాయి.
విశ్లేషకులు ఒక కష్టమైన ఎంపికను ఎదుర్కొంటారు:
- మోడల్ను సరళీకరించి రిస్క్లను వదిలేయడం.
- సంక్లిష్టతను పెంచి, ఎవరూ ఆడిట్ చేయలేనంత గందరగోళాన్ని సృష్టించడం.
సంస్థలు తరచుగా బేస్ కేస్ కోసం ఒకటి, ఆప్టిమిస్టిక్ కేస్ కోసం ఒకటి, మరియు అధిక వడ్డీ రేట్ల కోసం ఒకటి - ఇలా వేర్వేరు స్ప్రెడ్షీట్ వెర్షన్లను తయారు చేయడం ద్వారా దీనిని నిర్వహిస్తాయి.
ఇది ఘర్షణకు దారితీస్తుంది. ఇది తప్పులకు దారితీస్తుంది. టీమ్లు సినారియోలను పోల్చడానికి బదులుగా ఫైల్లను పోల్చడం చేస్తాయి.
సమస్య గణితంలో లేదు. సమస్య ఏమిటంటే మనుషులు అతి ఎక్కువ సంక్లిష్టతను నిర్వహించాల్సి రావడం. సంక్లిష్టత ఒక స్థాయికి చేరుకున్నప్పుడు, మాన్యువల్ మేనేజ్మెంట్ విఫలమవుతుంది.
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi