𝗪𝗵𝘆 𝗥𝗲𝗮𝗹 𝗘𝘀𝘁𝗮𝘁𝗲 𝗧𝗼𝗼𝗹𝘀 𝗙𝗮𝗶𝗹 𝗮𝘁 𝗦𝗰𝗲𝗻𝗮𝗿𝗶𝗼 𝗠𝗼𝗱𝗲𝗹𝗶𝗻𝗴 (Mengapa Alatan Hartanah Gagal dalam Pemodelan Senario)
Kebanyakan alatan kebolehlaksanaan mengira pulangan. Sedikit yang memodelkan ketidakpastian.
Analisis kewangan memerlukan andaian tentang kos pembinaan, kadar faedah, dan permintaan pasaran. Masalah sebenar bukanlah mencipta satu senario. Masalahnya adalah memahami bagaimana berpuluh-puluh pemboleh ubah berinteraksi.
Hamparan kerja berfungsi untuk matematik mudah. Ia bergelut dengan analisis senario moden yang kompleks. Apabila projek berkembang dan pasaran berubah, kaedah tradisional akan gagal.
Analisis kebolehlaksanaan adalah tentang mengurus ketidakpastian. Setiap projek bergantung kepada pemboleh ubah seperti:
- Kos pembinaan
- Kadar pembiayaan
- Garis masa pembangunan
- Kepantasan jualan
- Kadar penghunian
- Pertumbuhan sewa
- Nilai keluar
Tiada satu pun daripada ini yang tetap. Ia saling mempengaruhi antara satu sama lain. Kelewatan pembinaan meningkatkan kos pembiayaan. Kos pembiayaan yang lebih tinggi mengurangkan keuntungan. Keuntungan yang lebih rendah menjejaskan keputusan pelaburan.
Matlamatnya bukanlah untuk mengira hasil. Matlamatnya adalah untuk melihat bagaimana hasil berubah apabila banyak andaian berubah secara serentak.
Pemodelan senario menghadapi masalah penskalaan. Jika anda mempunyai 3 pemboleh ubah dengan 3 pilihan setiap satu, anda mempunyai 27 senario. Jika anda mempunyai 10 pemboleh ubah dengan 3 pilihan setiap satu, anda mempunyai 59,049 senario.
Tiada manusia yang mampu menyemak 59,049 senario secara manual. Pemodelan senario adalah satu cabaran sistem.
Hamparan kerja menggunakan pengiraan deterministik. Ia berfungsi apabila input adalah tetap. Ia akan gagal apabila input adalah dinamik dan saling berhubung.
Penganalisis berhadapan dengan pilihan yang sukar:
- Memudahkan model dan terlepas pandang risiko.
- Meningkatkan kerumitan dan mencipta kekacauan yang tidak boleh diaudit oleh sesiapa.
Organisasi sering menguruskan perkara ini dengan membuat pelbagai versi hamparan kerja. Satu untuk kes asas. Satu untuk kes optimistik. Satu untuk kadar faedah tinggi.
Ini mewujudkan geseran. Ia membawa kepada ralat. Pasukan akhirnya membandingkan fail dan bukannya membandingkan senario.
Masalahnya bukanlah matematik. Masalahnya adalah manusia perlu menguruskan terlalu banyak kerumitan. Apabila kerumitan mencapai tahap tertentu, pengurusan manual akan gagal.
Sumber: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Komuniti pembelajaran pilihan: https://t.me/GyaanSetuAi