𝗪𝗵𝘆 𝗥𝗲𝗮𝗹 𝗘𝘀𝘁𝗮𝘁𝗲 𝗧𝗼𝗼𝗹𝘀 𝗙𝗮𝗶𝗹 𝗮𝘁 𝗦𝗰𝗲𝗻𝗮𝗿𝗶𝗼 𝗠𝗼𝗱𝗲𝗹𝗶𝗻𝗴 ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਟੂਲਜ਼ ਸਿਨੇਰੀਓ ਮਾਡਲਿੰਗ (Scenario Modeling) ਵਿੱਚ ਕਿਉਂ ਅਸਫਲ ਹੁੰਦੇ ਹਨ
ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਵਿਵਹਾਰਕਤਾ (feasibility) ਟੂਲ ਰਿਟਰਨ ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਟੂਲ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ (uncertainty) ਦਾ ਮਾਡਲ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹਨ।
ਵਿੱਤੀ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਲਈ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਲਾਗਤ, ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਦੀ ਮੰਗ ਬਾਰੇ ਅਨੁਮਾਨਾਂ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਅਸਲ ਸਮੱਸਿਆ ਇੱਕ ਸਿਨੇਰੀਓ ਬਣਾਉਣਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸਮੱਸਿਆ ਇਹ ਸਮਝਣ ਵਿੱਚ ਹੈ ਕਿ ਦਰਜਨਾਂ ਵੇਰੀਏਬਲ (variables) ਇੱਕ ਦੂਜੇ ਨਾਲ ਕਿਵੇਂ ਪ੍ਰਭਾਵ ਪਾਉਂਦੇ ਹਨ।
ਸਪ੍ਰੈਡਸ਼ੀਟਸ (Spreadsheets) ਸਧਾਰਨ ਗਣਿਤ ਲਈ ਕੰਮ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਗੁੰਝਲਦਾਰ, ਆਧੁਨਿਕ ਸਿਨੇਰੀਓ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਵਿੱਚ ਮੁਸ਼ਕਲ ਆਉਂਦੀ ਹੈ। ਜਿਵੇਂ-ਜਿਵੇਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵਧਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਬਦਲਦੀ ਹੈ, ਰਵਾਇਤੀ ਤਰੀਕੇ ਅਸਫਲ ਹੋ ਜਾਂਦੇ ਹਨ।
ਵਿਵਹਾਰਕਤਾ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤਤਾ ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਿਤ ਕਰਨ ਬਾਰੇ ਹੈ। ਹਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਜਿਹੇ ਵੇਰੀਏਬਲਸ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿਵੇਂ:
- ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਲਾਗਤ (Construction costs)
- ਵਿੱਤ ਦੀਆਂ ਦਰਾਂ (Financing rates)
- ਵਿਕਾਸ ਦੀਆਂ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ (Development timelines)
- ਵਿਕਰੀ ਦੀ ਰਫ਼ਤਾਰ (Sales velocity)
- ਰਿਹਾਇਸ਼ ਦੀਆਂ ਦਰਾਂ (Occupancy rates)
- ਕਿਰਾਏ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ (Rental growth)
- ਐਗਜ਼ਿਟ ਵੈਲਯੂਜ਼ (Exit values)
ਇਹਨਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਕੋਈ ਵੀ ਨਿਸ਼ਚਿਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਇਹ ਇੱਕ ਦੂਜੇ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਉਸਾਰੀ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਵਿੱਤ ਦੀ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਵਧਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਉੱਚੀ ਵਿੱਤ ਦੀ ਲਾਗਤ ਮੁਨਾਫੇ ਨੂੰ ਘਟਾਉਂਦੀ ਹੈ। ਘੱਟ ਮੁਨਾਫਾ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੇ ਫੈਸਲਿਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਮਕਸਦ ਨਤੀਜਿਆਂ ਦੀ ਗਣਨਾ ਕਰਨਾ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਮਕਸਦ ਇਹ ਦੇਖਣਾ ਹੈ ਕਿ ਜਦੋਂ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਅਨੁਮਾਨ ਇੱਕੋ ਸਮੇਂ ਬਦਲਦੇ ਹਨ ਤਾਂ ਨਤੀਜੇ ਕਿਵੇਂ ਬਦਲਦੇ ਹਨ।
ਸਿਨੇਰੀਓ ਮਾਡਲਿੰਗ ਨੂੰ ਸਕੇਲਿੰਗ (scaling) ਦੀ ਸਮੱਸਿਆ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਤੁਹਾਡੇ ਕੋਲ 3 ਵੇਰੀਏਬਲ ਹਨ ਅਤੇ ਹਰੇਕ ਲਈ 3 ਵਿਕਲਪ ਹਨ, ਤਾਂ ਤੁਹਾਡੇ ਕੋਲ 27 ਸਿਨੇਰੀਓ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਤੁਹਾਡੇ ਕੋਲ 10 ਵੇਰੀਏਬਲ ਹਨ ਅਤੇ ਹਰੇਕ ਲਈ 3 ਵਿਕਲਪ ਹਨ, ਤਾਂ ਤੁਹਾਡੇ ਕੋਲ 59,049 ਸਿਨੇਰੀਓ ਹਨ।
ਕੋਈ ਵੀ ਇਨਸਾਨ 59,049 ਸਿਨੇਰੀਓ ਦੀ ਮੈਨੂਅਲੀ (manually) ਸਮੀਖਿਆ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦਾ। ਸਿਨੇਰੀਓ ਮਾਡਲਿੰਗ ਇੱਕ ਸਿਸਟਮ ਚੁਣੌਤੀ ਹੈ।
ਸਪ੍ਰੈਡਸ਼ੀਟਸ ਡਿਟਰਮਨਿਸਟਿਕ (deterministic) ਗਣਨਾਵਾਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਹ ਉਦੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ ਜਦੋਂ ਇਨਪੁਟਸ ਨਿਸ਼ਚਿਤ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਜਦੋਂ ਇਨਪੁਟਸ ਡਾਇਨਾਮਿਕ ਅਤੇ ਆਪਸ ਵਿੱਚ ਜੁੜੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ, ਤਾਂ ਉਹ ਫੇਲ੍ਹ ਹੋ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ।
ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਮਾੜੀ ਚੋਣ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ:
- ਮਾਡਲ ਨੂੰ ਸਰਲ ਬਣਾਓ ਅਤੇ ਜੋਖਮਾਂ ਨੂੰ ਨਜ਼ਰਅੰਦਾਜ਼ ਕਰੋ।
- ਗੁੰਝਲਤਾ ਵਧਾਓ ਅਤੇ ਅਜਿਹੀ ਉਲਝਣ ਪੈਦਾ ਕਰੋ ਜਿਸਦੀ ਕੋਈ ਆਡਿਟ (audit) ਨਾ ਕਰ ਸਕੇ।
ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਅਕਸਰ ਕਈ ਸਪ੍ਰੈਡਸ਼ੀਟ ਵਰਜ਼ਨ ਬਣਾ ਕੇ ਇਸ ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਿਤ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ। ਇੱਕ ਬੇਸ ਕੇਸ (base case) ਲਈ। ਇੱਕ ਉਤਸ਼ਾਹਜਨਕ (optimistic) ਕੇਸ ਲਈ। ਇੱਕ ਉੱਚ ਵਿਆਜ ਦਰਾਂ ਲਈ।
ਇਹ ਰੁਕਾਵਟਾਂ ਪੈਦਾ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਗਲਤੀਆਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਟੀਮਾਂ ਸਿਨੇਰੀਓ ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਕਰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ ਫਾਈਲਾਂ ਦੀ ਤੁਲਨਾ ਕਰਨ ਲੱਗ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ।
ਸਮੱਸਿਆ ਗਣਿਤ ਵਿੱਚ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸਮੱਸਿਆ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਇਨਸਾਨਾਂ ਨੂੰ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਗੁੰਝਲਤਾ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਗੁੰਝਲਤਾ ਇੱਕ ਖਾਸ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਪਹੁੰਚ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਤਾਂ ਮੈਨੂਅਲ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਅਸਫਲ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi