رئیل اسٹیٹ ٹولز منظر نامہ ماڈلنگ (Scenario Modeling) میں کیوں ناکام ہو جاتے ہیں
زیادہ تر فزیبلٹی ٹولز منافع کا حساب لگاتے ہیں۔ بہت کم ٹولز غیر یقینی صورتحال (uncertainty) کا ماڈل بناتے ہیں۔
مالیاتی تجزیے کے لیے تعمیراتی اخراجات، شرح سود، اور مارکیٹ کی طلب کے بارے میں مفروضوں کی ضرورت ہوتی ہے۔ اصل مسئلہ ایک منظر نامہ (scenario) تیار کرنا نہیں ہے۔ مسئلہ یہ سمجھنا ہے کہ درجنوں متغیرات (variables) ایک دوسرے کے ساتھ کیسے عمل کرتے ہیں۔
سپریڈ شیٹس سادہ ریاضی کے لیے تو ٹھیک ہیں۔ لیکن وہ پیچیدہ اور جدید منظر نامہ تجزیہ (scenario analysis) میں مشکل محسوس کرتی ہیں۔ جیسے جیسے منصوبے بڑھتے ہیں اور مارکیٹ بدلتی ہے، روایتی طریقے ناکام ہو جاتے ہیں۔
فزیبلٹی تجزیہ کا مقصد غیر یقینی صورتحال کا انتظام کرنا ہے۔ ہر منصوبہ درج ذیل جیسے متغیرات پر منحصر ہوتا ہے:
- تعمیراتی اخراجات
- فنانسنگ کی شرح
- ترقیاتی ٹائم لائنز
- فروخت کی رفتار
- آکیوپینسی ریٹس
- کرایوں میں اضافہ
- ایگزٹ ویلیوز
ان میں سے کوئی بھی چیز مستقل نہیں ہے۔ یہ ایک دوسرے پر اثر انداز ہوتی ہیں۔ تعمیراتی تاخیر فنانسنگ کے اخراجات میں اضافہ کرتی ہے۔ زیادہ فنانسنگ اخراجات منافع کو کم کرتے ہیں۔ کم منافع سرمایہ کاری کے فیصلوں پر اثر انداز ہوتا ہے۔
مقصد نتائج کا حساب لگانا نہیں ہے۔ مقصد یہ دیکھنا ہے کہ جب بہت سے مفروضے ایک ساتھ بدلتے ہیں تو نتائج کیسے تبدیل ہوتے ہیں۔
منظر نامہ ماڈلنگ کو اسکیلنگ (scaling) کے مسئلے کا سامنا ہے۔ اگر آپ کے پاس 3 متغیرات ہیں اور ہر ایک کے 3 آپشنز ہیں، تو آپ کے پاس 27 منظر نامے ہوں گے۔ اگر آپ کے پاس 10 متغیرات ہیں اور ہر ایک کے 3 آپشنز ہیں، تو آپ کے پاس 59,049 منظر نامے ہوں گے۔
کوئی بھی انسان دستی طور پر 59,049 منظر ناموں کا جائزہ نہیں لے سکتا۔ منظر نامہ ماڈلنگ ایک سسٹم کا چیلنج ہے۔
سپریڈ شیٹس حتمی (deterministic) حساب کتاب استعمال کرتی ہیں۔ وہ تب کام کرتی ہیں جب ان پٹس (inputs) مقررہ ہوں۔ جب ان پٹس متحرک (dynamic) اور ایک دوسرے سے جڑے ہوئے ہوں تو وہ ناکام ہو جاتی ہیں۔
تجزیہ کاروں کو ایک مشکل انتخاب کا سامنا کرنا پڑتا ہے:
- ماڈل کو سادہ بنائیں اور خطرات کو نظر انداز کر دیں۔
- پیچیدگی بڑھائیں اور ایسا انتشار پیدا کریں جس کا کوئی آڈٹ نہ کر سکے۔
ادارے اکثر سپریڈ شیٹ کے متعدد ورژن بنا کر اس کا انتظام کرتے ہیں۔ ایک بیس کیس (base case) کے لیے۔ ایک پرامید صورتحال (optimistic case) کے لیے۔ ایک زیادہ شرح سود کے لیے۔
اس سے رکاوٹیں پیدا ہوتی ہیں۔ یہ غلطیوں کا باعث بنتا ہے۔ ٹیمیں منظر ناموں کا موازنہ کرنے کے بجائے فائلوں کا موازنہ کرنے لگتی ہیں۔
مسئلہ ریاضی کا نہیں ہے۔ مسئلہ یہ ہے کہ انسانوں کو بہت زیادہ پیچیدگی کا انتظام کرنا پڑتا ہے۔ جب پیچیدگی ایک خاص حد تک پہنچ جاتی ہے، تو دستی انتظام ناکام ہو جاتا ہے۔
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi