چرا ابزارهای املاک و مستغلات در مدلسازی سناریو شکست میخورند
بیشتر ابزارهای امکانسنجی، بازدهی را محاسبه میکنند. تعداد کمی از آنها عدم قطعیت را مدلسازی میکنند.
تحلیل مالی نیازمند فرضیاتی درباره هزینههای ساخت، نرخ بهره و تقاضای بازار است. مشکل اصلی ایجاد یک سناریو نیست. مشکل، درک چگونگی تعامل دهها متغیر با یکدیگر است.
Spreadsheets برای محاسبات ساده مناسب هستند. اما در تحلیلهای سناریوی پیچیده و مدرن با مشکل مواجه میشوند. با بزرگتر شدن پروژهها و تغییر بازارها، روشهای سنتی شکست میخورند.
تحلیل امکانسنجی یعنی مدیریت عدم قطعیت. هر پروژه به متغیرهایی مانند موارد زیر بستگی دارد:
- هزینههای ساخت
- نرخهای تأمین مالی
- زمانبندیهای توسعه
- سرعت فروش
- نرخ اشغال
- رشد اجارهبها
- ارزش خروج
هیچکدام از اینها ثابت نیستند. آنها بر یکدیگر تأثیر میگذارند. تأخیر در ساخت، هزینههای تأمین مالی را افزایش میدهد. هزینههای تأمین مالی بالاتر، سود را کاهش میدهد. سود کمتر، بر تصمیمات سرمایهگذاری تأثیر میگذارد.
هدف، محاسبه نتایج نیست. هدف، مشاهده این است که وقتی بسیاری از فرضیات همزمان تغییر میکنند، نتایج چگونه تغییر میکنند.
مدلسازی سناریو با مشکل مقیاسپذیری روبروست. اگر ۳ متغیر داشته باشید که هر کدام ۳ گزینه دارند، ۲۷ سناریو خواهید داشت. اگر ۱۰ متغیر با ۳ گزینه داشته باشید، ۵۹,۰۴۹ سناریو خواهید داشت.
هیچ انسانی نمیتواند ۵۹,۰۴۹ سناریو را به صورت دستی بررسی کند. مدلسازی سناریو یک چالش سیستمی است.
Spreadsheets از محاسبات قطعی (deterministic) استفاده میکنند. آنها زمانی کار میکنند که ورودیها ثابت باشند. وقتی ورودیها پویا و متصل به هم باشند، این روش از کار میافتد.
تحلیلگران با یک انتخاب بد روبرو هستند: ۱. سادهسازی مدل و نادیده گرفتن ریسکها. ۲. افزایش پیچیدگی و ایجاد آشفتگیای که هیچکس نتواند آن را حسابرسی کند.
سازمانها اغلب این موضوع را با ایجاد نسخههای متعدد از Spreadsheets مدیریت میکنند. یکی برای حالت پایه. یکی برای حالت خوشبینانه. یکی برای نرخهای بهره بالا.
این کار باعث ایجاد اصطکاک میشود. منجر به خطا میشود. تیمها در نهایت به جای مقایسه سناریوها، به مقایسه فایلها میپردازند.
مشکل ریاضی نیست. مشکل این است که انسانها باید پیچیدگی بسیار زیادی را مدیریت کنند. وقتی پیچیدگی به سطح خاصی برسد، مدیریت دستی شکست میخورد.
Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5
Optional learning community: https://t.me/GyaanSetuAi