不動産ツールがシナリオモデリングにおいて失敗する理由

ほとんどの事業性評価ツールは収益を算出する。 しかし、不確実性をモデル化できるものはほとんどない。

財務分析には、建設コスト、金利、市場需要に関する仮定が必要だ。 真の問題は、単一のシナリオを作成することではない。 問題は、数十もの変数がどのように相互作用するかを理解することにある。

スプレッドシートは単純な計算には適している。 しかし、複雑で現代的なシナリオ分析には苦戦する。 プロジェクトが拡大し、市場が変化するにつれ、従来の手法は通用しなくなる。

事業性評価の本質は、不確実性を管理することにある。 あらゆるプロジェクトは、以下のような変数に左右される：

これらはどれも固定されたものではない。 互いに影響を及ぼし合う。 建設の遅延は資金調達コストを増大させる。 資金調達コストの上昇は利益を減少させる。 利益の減少は投資判断に影響を与える。

目標は結果を算出することではない。 目標は、多くの仮定が同時に動いたときに、結果がどのように変化するかを見極めることだ。

シナリオモデリングにはスケーラビリティの問題がある。 3つの変数があり、それぞれに3つの選択肢がある場合、シナリオは27通りになる。 もし10個の変数があり、それぞれに3つの選択肢があるなら、シナリオは59,049通りに膨れ上がる。

59,049ものシナリオを人間が手作業で確認することは不可能だ。 シナリオモデリングは、システム上の課題なのだ。

スプレッドシートは決定論的な計算を行う。 入力値が固定されている場合には機能する。 しかし、入力値が動的で相互に関連している場合には破綻する。

アナリストは、困難な選択を迫られる：

  1. モデルを簡略化し、リスクを見逃す。
  2. 複雑性を高め、誰も監査できないほど混乱した状態を作り出す。

組織はしばしば、複数のスプレッドシート・バージョンを作成することでこれに対処しようとする。 ベースケース用。 楽観ケース用。 高金利ケース用。

これは摩擦を生む。 エラーを誘発する。 チームはシナリオを比較する代わりに、ファイル同士を比較することになってしまう。

問題は数学ではない。 問題は、人間が管理すべき複雑性が大きすぎるということだ。 複雑さが一定のレベルに達すると、手動での管理は限界を迎える。

Source: https://dev.to/abdul_shamim/why-most-real-estate-feasibility-tools-fail-at-scenario-modeling-3ka5

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