หุ้นอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงถึง 11%: การทะยานขึ้นของ Nifty Realty จะยั่งยืนหรือไม่?

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของอินเดียได้เห็นการพลิกฟื้นอย่างรุนแรง โดยดัชนี Nifty Realty พุ่งขึ้นประมาณ 8% ภายในเวลาเพียงสองวันจนทะลุระดับ 800 จุด การฟื้นตัวอย่างกะทันหันนี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างทำกำไรได้เป็นตัวเลขสองหลัก หลังจากเผชิญกับช่วงเวลาที่ผลประกอบการต่ำกว่าคาดอย่างมาก

กำไรมหาศาลจากผู้เล่นหลักในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

การทะยานขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้มีลักษณะเด่นคือการเคลื่อนไหวขาขึ้นอย่างรุนแรงในหุ้นที่มีมูลค่าตลาดสูง Prestige Estates กลายเป็นหุ้นที่ทำผลงานได้โดดเด่นที่สุด โดยพุ่งขึ้นกว่า 11% ในช่วงเวลาสองวัน ส่วนหุ้นที่ปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญอื่นๆ ได้แก่ DLF และ Godrej Properties ซึ่งทั้งคู่พุ่งขึ้นมากกว่า 9%

แรงส่งนี้ขยายตัวไปทั่วทั้งภาคส่วน โดย Oberoi Realty พุ่งขึ้น 6% ในขณะที่ Brigade Enterprises, Aditya Birla Real Estate, Phoenix Mills, Anant Raj และ Lodha Developers มีกำไรระหว่าง 5% ถึง 7% การทะยานขึ้นครั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากช่วงเวลาการปรับฐานที่ยาวนาน ซึ่งหุ้นหลายตัวในกลุ่มนี้เคยปรับตัวลดลงมากถึง 50% ในช่วงปีที่ผ่านมา

ปัจจัยขับเคลื่อนการฟื้นตัว: มูลค่าหุ้น เทียบกับ ความคาดหวังด้านอัตราดอกเบี้ย

นักวิเคราะห์มีความเห็นแตกออกเป็นสองฝ่ายว่าการทะยานขึ้นครั้งนี้ถูกขับเคลื่อนโดย "ความถูก" ของมูลค่าพื้นฐาน หรือการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมหภาค Uttam Kumar Srimal นักวิเคราะห์การวิจัยอาวุโสที่ Axis Direct เสนอว่า มูลค่าหุ้นที่น่าดึงดูดหลังจากการปรับฐานที่ยาวนาน ประกอบกับผลการดำเนินงานที่มั่นคงในไตรมาสที่ 4 ของปีงบประมาณ 2569 (FY26) และแนวโน้มยอดขายล่วงหน้า (pre-sales guidance) ที่เป็นบวก คือปัจจัยที่กระตุ้นความสนใจ เขาระบุว่า งบดุลที่แข็งแกร่งและอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ควบคุมได้ทั่วทั้งภาคส่วน ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ในทางกลับกัน Harshal Dasani หัวหน้าฝ่ายธุรกิจที่ INVasset PMS แย้งว่าภาคส่วนนี้ไม่ได้กลายเป็นหุ้น "ราคาถูก" ในความหมายแบบดั้งเดิมเสมอไป แต่ตลาดกำลังปรับราคาใหม่ (repricing) ตามวัฏจักรของอัตราดอกเบี้ย ความกังวลเรื่องน้ำมันดิบที่คลี่คลายลงและความคาดหวังต่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตร (bond yield) ที่ลดลง บ่งชี้ว่าอัตราเงินเฟ้ออาจไม่ทำให้ดำเนินนโยบายที่เข้มงวดต่อไปได้นานนัก อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะส่งผลดีโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อ และลดต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ตัวบ่งชี้ทางเทคนิคชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการกลับตัวของแนวโน้ม

ในมุมมองของการวิเคราะห์ทางเทคนิค แนวโน้มดูเหมือนจะมีทิศทางขาขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ โดย Sudeep Shah หัวหน้าฝ่ายวิจัยด้านเทคนิคและอนุพันธ์ที่ SBI Securities ชี้ให้เห็นว่าดัชนี Nifty Realty ได้ทะลุผ่านเส้นแนวโน้มขาลง (downward-sloping trendline breakout) ในกราฟรายวัน ซึ่งส่งสัญญาณถึงการกลับตัวของแนวโน้มที่อาจเกิดขึ้น

สิ่งสำคัญคือ ดัชนีได้กลับขึ้นมายืนเหนือเส้นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่แบบเอ็กซ์โพเนนเชียล 100 วัน (100-day EMA) ได้เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่วันที่ 8 พฤษภาคม ด้วยตัวบ่งชี้โมเมนตัมอย่าง RSI ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ประกอบกับการดีดตัวกลับอย่างแข็งแกร่งจากโซนแนวรับที่ 739–735 โครงสร้างทางเทคนิคจึงบ่งชี้ว่าแรงซื้อกำลังเพิ่มมากขึ้น

กลยุทธ์: เน้นคุณภาพมากกว่าเบต้า

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการเข้าร่วม ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าไม่ควรใช้แนวทาง "ซื้อแบบเหมาเข่ง" (blanket buy) สภาพแวดล้อมของตลาดในปัจจุบันเอื้อต่อ "การเทรดที่เน้นหุ้นคุณภาพ" (quality-led trade) มากกว่าการเดิมพันในกลุ่มอุตสาหกรรมแบบกว้างๆ ควรให้ความสำคัญกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเปลี่ยนยอดจองเป็นยอดขาย (pre-sales conversion rates) สูง มีการเปิดตัวโครงการที่ชัดเจน และพึ่งพาหนี้ที่มีต้นทุนสูงในระดับต่ำ แทนที่จะเลือกหุ้นที่ราคาตกลงมามากที่สุด คำแนะนำคือควรให้ความสำคัญกับบริษัทที่มีความสามารถในการเก็บเงินสดและเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ได้โดยไม่ทำให้งบดุลตึงตัวจนเกินไป

สรุปประเด็นสำคัญ