ریئل اسٹیٹ کے حصص میں 11% تک کا اضافہ: کیا Nifty Realty کی یہ تیزی برقرار رہے گی؟

بھارتی ریئل اسٹیٹ کے شعبے میں ایک ڈرامائی تبدیلی دیکھی گئی ہے، جہاں Nifty Realty انڈیکس محض دو دنوں میں تقریباً 8% بڑھ کر 800 کی حد کو عبور کر گیا۔ اس اچانک بحالی نے سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی جانب مبذول کر لی ہے کیونکہ اہم ڈویلپرز نے طویل عرصے تک ناقص کارکردگی کے بعد دو ہندسوں (double-digit) میں منافع حاصل کیا ہے۔

بڑے ریئلٹی کھلاڑیوں میں بڑے پیمانے پر منافع

حالیہ تیزی کی خصوصیت بھاری وزن والے (heavyweight) حصص میں تیزی سے اوپر کی طرف حرکت رہی ہے۔ Prestige Estates بہترین کارکردگی دکھانے والے کے طور پر ابھرا، جس نے دو روزہ وقفے کے دوران 11% سے زیادہ اضافہ ریکارڈ کیا۔ دیگر اہم منافع بخش حصص میں DLF اور Godrej Properties شامل ہیں، جن دونوں میں 9% سے زیادہ کا اضافہ ہوا۔

یہ تیزی وسیع تر شعبے میں پھیلی ہوئی ہے، جس میں Oberoi Realty میں 6% کا اضافہ ہوا، جبکہ Brigade Enterprises، Aditya Birla Real Estate، Phoenix Mills، Anant Raj، اور Lodha Developers نے 5% سے 7% کے درمیان منافع ریکارڈ کیا۔ یہ تیزی ایک طویل اصلاحی دور (correction period) کے بعد آئی ہے جہاں ان میں سے کئی حصص میں گزشتہ سال کے دوران 50% تک کمی آئی تھی۔

بحالی کے محرکات: ویلیویشن بمقابلہ شرح کے توقعات

تجزیہ کار اس بات پر تقسیم ہیں کہ آیا یہ تیزی بنیادی "سستی قیمتوں" (cheapness) کی وجہ سے ہے یا بدلتی ہوئی میکرو اکنامکس کی وجہ سے۔ Axis Direct کے سینئر ریسرچ اینالسٹ، Uttam Kumar Srimal کا کہنا ہے کہ طویل اصلاح کے بعد پرکشش ویلیویشنز، مستحکم Q4 FY26 آپریشنل کارکردگی اور مثبت پری سیلز گائیڈنس، دلچسپی پیدا کر رہے ہیں۔ وہ نوٹ کرتے ہیں کہ پورے شعبے میں صحت مند بیلنس شیٹس اور کنٹرول شدہ نیٹ ڈیٹ ٹو ایکویٹی ریشیو رہائشی ریئل اسٹیٹ سائیکل کو اعتماد فراہم کرتے ہیں۔

اس کے برعکس، INVasset PMS کے بزنس ہیڈ، Harshal Dasani کا استدلال ہے کہ شعبہ روایتی معنوں میں لازمی طور پر "سستا" نہیں ہوا ہے۔ اس کے بجائے، مارکیٹ شرح سود کے سائیکل کی دوبارہ قیمت (repricing) کا تعین کر رہی ہے۔ خام تیل کے حوالے سے کم ہوتی تشویش اور بانڈ ییلڈ کی نرم توقعات یہ اشارہ دیتی ہیں کہ مہنگائی شاید پالیسی کو زیادہ دیر تک پابند (restrictive) نہ رکھ سکے۔ کم شرح سود خریداروں کے لیے افورڈیبلٹی (affordability) کو بہتر بنا کر اور ڈویلپرز کے لیے فنڈنگ کے اخراجات کو کم کر کے ریئل اسٹیٹ کو براہ راست فائدہ پہنچاتی ہے۔

تکنیکی اشارے ممکنہ رجحان کی تبدیلی (Trend Reversal) کی طرف اشارہ کرتے ہیں

تکنیکی تجزیے کے نقطہ نظر سے، منظر نامہ تیزی (bullish) کی طرف بڑھتا ہوا دکھائی دے رہا ہے۔ SBI Securities میں ہیڈ آف ٹیکنیکل اینڈ ڈیریویٹوز ریسرچ، سدھپ شاہ کا کہنا ہے کہ Nifty Realty انڈیکس نے ڈیلی چارٹ پر نیچے کی طرف جھکتی ہوئی ٹرینڈ لائن کا بریک آؤٹ حاصل کر لیا ہے، جو کہ رجحان کی ممکنہ تبدیلی (trend reversal) کا اشارہ ہے۔

اہم بات یہ ہے کہ انڈیکس نے 8 مئی کے بعد پہلی بار اپنا 100 روزہ ایکسپونینشل موونگ ایوریج (EMA) دوبارہ حاصل کر لیا ہے۔ RSI جیسے مومینٹم انڈیکیٹرز کے اوپر کی طرف جانے اور 739–735 کے سپورٹ زون سے مضبوط واپسی کے ساتھ، تکنیکی سیٹ اپ یہ ظاہر کرتا ہے کہ خریداروں کا غلبہ بڑھ رہا ہے۔

حکمت عملی: بیٹا کے مقابلے میں کوالٹی (Quality Over Beta)

سرمایہ کار جو اس میں حصہ لینا چاہتے ہیں، ماہرین انہیں "بغیر سوچے سمجھے سب کچھ خریدنے" (blanket buy) کے طریقہ کار سے خبردار کرتے ہیں۔ موجودہ مارکیٹ کا ماحول پورے سیکٹر پر بڑا جوا لگانے کے بجائے "کوالٹی پر مبنی تجارت" (quality-led trade) کے حق میں ہے۔ توجہ ان ڈویلپرز پر ہونی چاہیے جن کے پری سیلز کنورژن ریٹس زیادہ ہوں، پروجیکٹ لانچز واضح ہوں، اور مہنگے قرضوں پر ان کا انحصار کم سے کم ہو۔ ان اسٹاکس کے انتخاب کے بجائے جو سب سے زیادہ گرے ہیں، سفارش یہ ہے کہ ان کمپنیوں کو ترجیح دی جائے جو اپنے بیلنس شیٹ پر زیادہ بوجھ ڈالے بغیر نقد رقم جمع کرنے اور نئے پروجیکٹس شروع کرنے کی صلاحیت رکھتی ہوں۔

اہم نکات