印度 REIT 和 InvIT 市场有望在 2030 年达到 20 万亿卢比的管理资产规模 (AUM)
印度的房地产投资信托基金 (REITs) 和基础设施投资信托基金 (InvITs) 正处于大规模资本涌入的前夜，预计在未来五年内，该市场将吸引 11.6 万亿卢比的新投资。根据 Avendus Capital 最近的一份报告，这一增长将推动总管理资产规模 (AUM) 在 2030 年达到 20 万亿卢比，标志着印度资本市场演进过程中的一个重要里程碑。
国内机构驱动的大规模资金流入
国内机构投资者拥有巨大的未开发潜力，为这一增长轨迹提供了强力支持。Avendus Capital 的报告强调，国内机构投资者目前仅使用了其在 REITs 和 InvITs 现有监管限额的 7.5%，留下了约 7 万亿卢比的增量投资机会。
报告将 2030 年前的预期资本部署细分如下：
- 共同基金： 预计部署 4.6 万亿卢比。
- 保险公司： 预计贡献 3.2 万亿卢比。
- 养老基金： 将增量投资 2.2 万亿卢比。
除了机构巨头之外，市场还在关注零售参与者、高净值人士 (HNIs) 和家族办公室，预计到 2030 年，他们将为该资产类别注入额外的 1.5 万亿卢比。
结构性驱动因素与行业扩张
随着印度进入这一长达数十年的增长历程的第九年，底层资产正在趋于多元化。目前，32 家上市信托基金的管理资产规模 (AUM) 为 10 万亿卢比，总市值达 5 万亿卢比。报告预计，包括道路、办公空间、零售、输电、可再生能源、电信和物流在内的关键行业的潜在市场总量 (TAM) 将从 2026 年的 10 万亿卢比翻倍，并在 2030 年达到显著更高的水平。
这一扩张的一个关键驱动因素是核心资产的“金融化”。REITs 和 InvITs 允许开发商将产生现金流的基础设施和房地产资产变现，从而循环利用这些资本来资助下一代大规模项目。
全球基准与新投资渠道
目前，印度的 REIT 和 InvIT 市场仅占该国 GDP 的 1.5%。与美国、澳大利亚、新加坡和日本等成熟市场相比，这代表了极低的渗透率，在这些成熟市场中，商业信托占 GDP 的 5% 至 12%。
为了弥补这一差距，新的金融产品和全球整合预计将发挥关键作用：
- 被动型 ETF： 仅通过被动型 ETF 对该资产类别进行 2% 的增量配置，就可能带来超过 2400 亿卢比的资金。
- 纳入全球指数： 如果印度的 REIT 和 InvIT 被纳入全球指数，在未来五年内可能会释放超过 1 万亿卢比的资本。
随着该资产类别的成熟，专家建议投资者应将关注点从简单的分红收益率转向“权益内部收益率 (equity IRR)”，后者通常比 10 年期政府债券 (G-Sec) 收益率高出 200–700 个基点。
核心要点
- 指数级增长： 预计到 2030 年，印度的 REIT 和 InvIT 管理资产规模 (AUM) 将从 10 万亿卢比翻倍至 20 万亿卢比。
- 机构主导： 国内共同基金和保险公司预计将成为主力，合计贡献 7.8 万亿卢比。
- 显著的上行潜力： 目前渗透率仅为 GDP 的 1.5%，与成熟的全球市场相比，仍有巨大的增长空间。