ഇന്ത്യയുടെ REIT, InvIT വിപണി 2030-ഓടെ ₹20 ട്രില്യൺ AUM കൈവരിക്കാൻ ഒരുങ്ങുന്നു

ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളും (REITs) ഇൻഫ്രാസ്ട്രക്ചർ ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളും (InvITs) വൻതോതിലുള്ള മൂലധന പ്രവാഹത്തിന് സാക്ഷ്യം വഹിക്കാൻ ഒരുങ്ങുകയാണ്. അടുത്ത അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ വിപണിയിൽ ₹11.6 ട്രില്യൺ പുതിയ നിക്ഷേപങ്ങൾ ആകർഷിക്കപ്പെടുമെന്നാണ് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. അവെൻഡസ് ക്യാപിറ്റലിന്റെ (Avendus Capital) സമീപകാല റിപ്പോർട്ട് അനുസരിച്ച്, ഈ കുതിപ്പ് 2030-ഓടെ ആകെ മാനേജ്‌മെന്റിന് കീഴിലുള്ള ആസ്തികളെ (AUM) ₹20 ട്രില്യൺ എന്ന നിലയിലേക്ക് എത്തിക്കും, ഇത് ഇന്ത്യയുടെ മൂലധന വിപണിയുടെ പരിണാമത്തിൽ ഒരു സുപ്രധാന നാഴികക്കല്ലായിരിക്കും.

ആഭ്യന്തര സ്ഥാപനങ്ങൾ നയിക്കുന്ന വൻതോതിലുള്ള മൂലധന പ്രവാഹം

വലിയ തോതിലുള്ള ഉപയോഗിക്കപ്പെടാത്ത ശേഷിയുള്ള ആഭ്യന്തര ഇൻസ്റ്റിറ്റ്യൂഷണൽ പ്ലെയേഴ്സ് ഈ വളർച്ചാ പാതയെ ശക്തമായി പിന്തുണയ്ക്കുന്നുണ്ട്. REITs, InvITs എന്നിവയ്ക്കായി നിലവിലുള്ള നിയന്ത്രണ പരിധികളിൽ ആഭ്യന്തര ഇൻസ്റ്റിറ്റ്യൂഷണൽ നിക്ഷേപകർ നിലവിൽ 7.5% മാത്രമാണ് ഉപയോഗിച്ചിട്ടുള്ളതെന്നും, ഏകദേശം ₹7 ട്രില്യൺ അധിക നിക്ഷേപത്തിനുള്ള അവസരം ഇനിയും ബാക്കിയുണ്ടെന്നും അവെൻഡസ് ക്യാപിറ്റൽ റിപ്പോർട്ട് ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.

2030-ഓടെ പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന മൂലധന വിന്യാസത്തെക്കുറിച്ചുള്ള റിപ്പോർട്ടിലെ വിവരങ്ങൾ താഴെ പറയുന്നവയാണ്:

വൻകിട സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് പുറമെ, റീട്ടെയിൽ പങ്കാളിത്തം, ഹൈ നെറ്റ് വർത്ത് ഇൻഡിവിജ്വൽസ് (HNIs), ഫാമിലി ഓഫീസുകൾ എന്നിവയും ഈ അസറ്റ് ക്ലാസ്സിലേക്ക് 2030-ഓടെ അധികമായി ₹1.5 ട്രില്യൺ എത്തിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു.

ഘടനാപരമായ ചാലകശക്തികളും മേഖലാ വിപുലീകരണവും

പതിറ്റാണ്ടുകൾ നീണ്ടുനിൽക്കുന്ന ഈ വളർച്ചാ യാത്രയുടെ ഒൻപതാം വർഷത്തിലേക്ക് ഇന്ത്യ പ്രവേശിക്കുമ്പോൾ, അടിസ്ഥാന ആസ്തികൾ വൈവിധ്യവൽക്കരിക്കപ്പെട്ടുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. നിലവിൽ, 32 ലിസ്റ്റഡ് ട്രസ്റ്റുകൾ ₹10 ട്രില്യൺ AUM-ഉം ₹5 ട്രില്യൺ സംയുക്ത വിപണി മൂല്യവും (market capitalization) പ്രതിനിധീകരിക്കുന്നു. റോഡുകൾ, ഓഫീസ് സ്ഥലങ്ങൾ, റീട്ടെയിൽ, ട്രാൻസ്മിഷൻ, പുനരുപയോഗ ഊർജ്ജം, ടെലികോം, ലോജിസ്റ്റിക്സ് എന്നിവയുൾപ്പെടെയുള്ള പ്രധാന മേഖലകളുടെ ടോട്ടൽ അഡ്രസ്സബിൾ മാർക്കറ്റ് (TAM), 2026-ലെ ₹10 ട്രില്യണിൽ നിന്ന് 2030-ഓടെ ഗണ്യമായ ഉയർന്ന നിലവാരത്തിലേക്ക് ഇരട്ടിയാകുമെന്ന് റിപ്പോർട്ട് പ്രവചിക്കുന്നു.

ഈ വിപുലീകരണത്തിന്റെ പ്രധാന ചാലകശക്തി അടിസ്ഥാന ആസ്തികളുടെ "ഫിനാൻഷ്യലൈസേഷൻ" (financialization) ആണ്. പണം ഉത്പാദിപ്പിക്കുന്ന ഇൻഫ്രാസ്ട്രക്ചർ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികൾ എന്നിവയെ പണമാക്കി മാറ്റാൻ (monetize) REITs, InvITs എന്നിവ ഡെവലപ്പർമാരെ അനുവദിക്കുന്നു, അങ്ങനെ ആ മൂലധനം അടുത്ത തലമുറയിലെ വലിയ പദ്ധതികൾക്കായി വീണ്ടും ഉപയോഗിക്കാൻ സാധിക്കുന്നു.

ആഗോള മാനദണ്ഡങ്ങളും പുതിയ നിക്ഷേപ മാർഗങ്ങളും

നിലവിൽ ഇന്ത്യയുടെ REIT, InvIT വിപണി രാജ്യത്തിന്റെ ജിഡിപിയുടെ (GDP) വെറും 1.5% മാത്രമാണ്. അമേരിക്ക, ഓസ്‌ട്രേലിയ, സിംഗപ്പൂർ, ജപ്പാൻ തുടങ്ങിയ വികസിത വിപണികളുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ ഇത് വളരെ കുറഞ്ഞ സാന്നിധ്യമാണ്; ഇത്തരം രാജ്യങ്ങളിൽ ബിസിനസ് ട്രസ്റ്റുകൾ ജിഡിപിയുടെ 5% മുതൽ 12% വരെയാണ്.

ഈ വിടവ് നികത്തുന്നതിന്, പുതിയ സാമ്പത്തിക ഉൽപ്പന്നങ്ങളും ആഗോള സംയോജനങ്ങളും നിർണ്ണായക പങ്ക് വഹിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു:

ഈ അസറ്റ് ക്ലാസ് പക്വത പ്രാപിക്കുമ്പോൾ, നിക്ഷേപകർ വെറും വിതരണ വരുമാനത്തിൽ (distribution yields) നിന്ന് "equity IRR"-ലേക്ക് ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കണമെന്ന് വിദഗ്ധർ നിർദ്ദേശിക്കുന്നു. ഇത് സാധാരണയായി 10 വർഷത്തെ G-Sec നിരക്കുകളേക്കാൾ 200–700 bps പ്രീമിയം വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു.

പ്രധാന കാര്യങ്ങൾ