ตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียจ่อแตะระดับ AUM ที่ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (InvITs) ของอินเดียกำลังเข้าสู่ช่วงการไหลเข้าของเงินทุนมหาศาล โดยคาดว่าตลาดจะดึงดูดเงินลงทุนใหม่ได้ถึง 11.6 ล้านล้านรูปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากรายงานล่าสุดของ Avendus Capital ระบุว่าการเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้จะผลักดันให้สินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) ทั้งหมดพุ่งสูงถึง 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030 ซึ่งถือเป็นหมุดหมายสำคัญในวิวัฒนาการของตลาดทุนอินเดีย

เม็ดเงินไหลเข้ามหาศาลจากการขับเคลื่อนโดยสถาบันในประเทศ

แนวโน้มการเติบโตนี้ได้รับการสนับสนุนอย่างมากจากผู้เล่นสถาบันในประเทศซึ่งยังมีศักยภาพที่ยังไม่ได้นำมาใช้ (untapped capacity) อีกเป็นจำนวนมาก รายงานของ Avendus Capital เน้นย้ำว่า ปัจจุบันนักลงทุนสถาบันในประเทศได้ใช้สัดส่วนเพียง 7.5% ของขีดจำกัดตามกฎระเบียบที่มีอยู่สำหรับ REITs และ InvITs เท่านั้น ซึ่งหมายความว่ายังมีโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 7 ล้านล้านรูปี

รายงานได้จำแนกการใช้เงินทุนที่คาดการณ์ไว้ภายในปี 2030 ดังนี้:

นอกเหนือจากยักษ์ใหญ่ในกลุ่มสถาบันแล้ว ตลาดยังมุ่งเป้าไปที่การมีส่วนร่วมของนักลงทุนรายย่อย, บุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (HNIs) และสำนักงานครอบครัว (Family Offices) ซึ่งคาดว่าจะอัดฉีดเงินเข้าสู่สินทรัพย์ประเภทนี้เพิ่มเติมอีก 1.5 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

ปัจจัยขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างและการขยายตัวของภาคส่วนต่างๆ

เมื่ออินเดียเข้าสู่ปีที่เก้าของการเดินทางสู่การเติบโตที่กินระยะเวลาหลายทศวรรษ สินทรัพย์พื้นฐานก็เริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น ปัจจุบันมีกองทรัสต์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 32 แห่ง ซึ่งมี AUM อยู่ที่ 10 ล้านล้านรูปี และมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (market capitalization) รวมกัน 5 ล้านล้านรูปี รายงานคาดการณ์ว่าตลาดรวมที่สามารถเข้าถึงได้ (Total Addressable Market หรือ TAM) สำหรับภาคส่วนสำคัญๆ ซึ่งรวมถึง ถนน, พื้นที่สำนักงาน, ค้าปลีก, การส่งผ่านพลังงาน, พลังงานหมุนเวียน, โทรคมนาคม และโลจิสติกส์ จะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจาก 10 ล้านล้านรูปีในปี 2026 ไปสู่ระดับที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2030

ปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการขยายตัวนี้คือ "การทำให้สินทรัพย์หลักกลายเป็นสินทรัพย์ทางการเงิน" (financialization) โดย REITs และ InvITs ช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถเปลี่ยนโครงสร้างพื้นฐานและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดให้เป็นเงินทุน เพื่อนำเงินทุนนั้นกลับมาหมุนเวียนใช้ในการสนับสนุนโครงการขนาดใหญ่ในรุ่นถัดไป

เกณฑ์มาตรฐานระดับโลกและช่องทางการลงทุนใหม่ๆ

Currently, India’s REIT and InvIT market stands at just 1.5% of the country's GDP. This represents a massive underpenetration when compared to mature markets like the United States, Australia, Singapore, and Japan, where business trusts account for 5% to 12% of GDP.

To bridge this gap, new financial products and global integrations are expected to play a pivotal role:

As the asset class matures, experts suggest that investors should shift their focus from simple distribution yields to "equity IRR," which typically offers a 200–700 bps premium over 10-year G-Sec rates.

Key Takeaways