ตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียจ่อแตะระดับ AUM ที่ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (InvITs) ของอินเดียกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยคาดว่าตลาดจะดึงดูดเงินลงทุนใหม่ได้ถึง 11.6 ล้านล้านรูปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากรายงานฉบับใหม่โดย Avendus Capital ระบุว่า สินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) ทั้งหมดสำหรับสินทรัพย์ประเภทนี้อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจนแตะระดับ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

เม็ดเงินลงทุนมหาศาลที่ขับเคลื่อนโดยสถาบันในประเทศ

รายงานระบุถึงโอกาสสำคัญที่ยังไม่ได้รับการนำมาใช้ในภูมิทัศน์ของสถาบันในประเทศอินเดีย ปัจจุบัน นักลงทุนสถาบันในประเทศได้ใช้สัดส่วนเพียง 7.5% ของขีดจำกัดตามกฎระเบียบที่มีอยู่สำหรับการลงทุนใน REITs และ InvITs ซึ่งทำให้ยังมีช่องว่างสำหรับการลงทุนเพิ่มเติมอีกมหาศาลถึง 7 ล้านล้านรูปี

ปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการอัดฉีดเงินทุนนี้คือ กองทุนรวมและบริษัทประกันภัยในประเทศ โดย Avendus Capital ประมาณการว่ากองทุนรวมจะมีการนำเงินไปลงทุนถึง 4.6 ล้านล้านรูปี ในขณะที่บริษัทประกันภัยคาดว่าจะสมทบเงินอีก 3.2 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030 นอกจากนี้ กองทุนบำเหน็จบำนาญในประเทศยังถูกคาดการณ์ว่าจะช่วยกระตุ้นอย่างสำคัญด้วยการลงทุนเพิ่มเติมอีก 2.2 ล้านล้านรูปีในช่วงเวลาเดียวกัน

ปัจจัยขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างและการขยายตัวของภาคส่วนต่างๆ

ปัจจุบันตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียมีสัดส่วนเพียง 1.5% ของ GDP ของประเทศ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเข้าถึงตลาดที่ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และสิงคโปร์ ซึ่งทรัสต์ทางธุรกิจมีสัดส่วนตั้งแต่ 5% ถึง 12% ของ GDP

การเติบโตนี้ได้รับการสนับสนุนจากโครงการสินทรัพย์ที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ (monetizable assets) ที่มีความหลากหลาย รายงานคาดการณ์ว่าตลาดรวมที่สามารถเข้าถึงได้ (Total Addressable Market หรือ TAM) สำหรับภาคส่วนสำคัญ ได้แก่ ถนน, พื้นที่สำนักงาน, ค้าปลีก, การส่งผ่านพลังงาน, พลังงานหมุนเวียน, โทรคมนาคม และโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ จะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจาก 10 ล้านล้านรูปีในปี 2026 ไปสู่ระดับที่สูงขึ้นมากภายในปี 2030 วิวัฒนาการนี้ช่วยให้เกิด "การทำให้เป็นทางการเงิน" (financialization) ของสินทรัพย์หลักที่สร้างกระแสเงินสด ซึ่งช่วยให้นักพัฒนาสามารถหมุนเวียนเงินทุนไปสู่โครงการในยุคถัดไปได้

ช่องทางใหม่: ETFs, ดัชนีระดับโลก และการมีส่วนร่วมของนักลงทุนรายย่อย

นอกเหนือจากสถาบันแบบดั้งเดิมแล้ว ยังคาดว่าจะมีปัจจัยกระตุ้นใหม่ๆ อีกหลายประการที่จะช่วยขยายฐานนักลงทุน:

เมื่อตลาดเติบโตเต็มที่ Avendus Capital เสนอแนะว่านักลงทุนควรเปลี่ยนจุดสนใจจากเพียงแค่อัตราผลตอบแทนจากการปันผล (distribution yields) ไปสู่ "equity IRR" โดยในอดีตที่ผ่านมา ตัวชี้วัดนี้มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนสูงกว่าพันธบัตรรัฐบาล (G-Sec) อายุ 10 ปี อยู่ที่ 200–700 bps ซึ่งทำให้เครื่องมือเหล่านี้เป็นเครื่องมือสร้างรายได้ที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อที่น่าดึงดูดสำหรับพอร์ตการลงทุนระยะยาว

สรุปประเด็นสำคัญ