ตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียจ่อแตะระดับ AUM ที่ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (InvITs) ของอินเดียกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการหลั่งไหลของเงินทุนมหาศาล โดยคาดว่าตลาดจะดึงดูดเงินลงทุนใหม่ได้ถึง 11.6 ล้านล้านรูปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากรายงานล่าสุดของ Avendus Capital ระบุว่า สินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) ทั้งหมดของสินทรัพย์ประเภทนี้อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจนแตะระดับ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

คาดการณ์เม็ดเงินไหลเข้ามหาศาลจากสถาบัน

แนวโน้มการเติบโตของ REITs และ InvITs ถูกขับเคลื่อนโดยศักยภาพที่ยังไม่ได้รับการนำมาใช้จากนักลงทุนสถาบันภายในประเทศ ปัจจุบันสถาบันเหล่านี้ใช้สัดส่วนเพียง 7.5% ของขีดจำกัดตามกฎระเบียบที่มีอยู่สำหรับสินทรัพย์ประเภทนี้ ซึ่งหมายความว่ายังมีโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 7 ล้านล้านรูปี

Avendus Capital ระบุว่ากองทุนรวมและบริษัทประกันภัยภายในประเทศจะเป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนการเติบโตนี้ โดยภายในปี 2030 คาดว่ากองทุนรวมจะนำเงินมาลงทุนถึง 4.6 ล้านล้านรูปี ในขณะที่บริษัทประกันภัยคาดว่าจะสมทบเงินอีก 3.2 ล้านล้านรูปี นอกจากนี้ ยังคาดว่ากองทุนบำเหน็จบำนาญภายในประเทศจะอัดฉีดเงินเพิ่มเติมเข้าสู่ตลาดอีก 2.2 ล้านล้านรูปี

ปัจจัยขับเคลื่อนเชิงโครงสร้างและการขยายตัวของภาคส่วนต่างๆ

ในขณะที่อินเดียเข้าสู่ปีที่เก้าของการเดินทางสู่การเติบโตที่ยาวนานหลายทศวรรษ ตลาดกำลังวิวัฒนาการจากเครื่องมือทางการเงินเฉพาะกลุ่ม (niche instruments) ไปสู่การเป็นเสาหลักของตลาดทุนกระแสหลัก ปัจจุบันมีทรัสต์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 32 แห่ง ซึ่งมี AUM อยู่ที่ 10 ล้านล้านรูปี และมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (market capitalization) รวมกัน 5 ล้านล้านรูปี

รายงานเน้นย้ำว่า ตลาดรวมที่สามารถเข้าถึงได้ (Total Addressable Market หรือ TAM) สำหรับภาคส่วนสำคัญ ได้แก่ ถนน, พื้นที่สำนักงาน, ค้าปลีก, การส่งผ่านพลังงาน, พลังงานหมุนเวียน, โทรคมนาคม และโลจิสติกส์ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจาก 10 ล้านล้านรูปีในปี 2026 ไปสู่ระดับที่สูงขึ้นมากภายในปี 2030 การขยายตัวนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากปัจจุบันตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียมีสัดส่วนเพียง 1.5% ของ GDP ซึ่งตามหลังตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย สิงคโปร์ และญี่ปุ่น อย่างมีนัยสำคัญ โดยในประเทศเหล่านั้น กองทรัสต์ทางธุรกิจมีสัดส่วนตั้งแต่ 5% ถึง 12% ของ GDP

New Avenues for Retail and Global Capital

Beyond institutional giants, new financial products and global integration will broaden the investor base. The report suggests that passive ETF products could bring in over Rs 240 billion with even a modest 2% incremental allocation to the asset class. Furthermore, the potential inclusion of Indian REITs and InvITs in global indices could unlock more than Rs 1 trillion in capital over the next five years.

Other significant contributors include Foreign Institutional Investors (FIIs), High Net-worth Individuals (HNIs), Family Offices, and retail investors, who are collectively expected to invest an additional Rs 1.5 trillion by 2030.

A Shift in Investor Evaluation

As the asset class matures, Avendus Capital advises investors to move beyond looking solely at distribution yields. Instead, a more comprehensive metric—Equity Internal Rate of Return (IRR)—should be used. Historically, this metric has trended at a 200–700 bps premium over the 10-year Government Securities (G-Sec) rate. Investors are encouraged to analyze long-term factors such as entry valuation, NAV evolution, and terminal value to optimize returns.

Key Takeaways