भारताचे REIT आणि InvIT मार्केट 2030 पर्यंत ₹20 ट्रिलियन AUM पर्यंत पोहोचणार

भारताचे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) मोठ्या प्रमाणात भांडवली वाढीसाठी सज्ज आहेत, पुढील पाच वर्षांत या मार्केटमध्ये ₹11.6 ट्रिलियनची नवीन गुंतवणूक येण्याची अपेक्षा आहे. Avendus Capital च्या अलीकडील अहवालानुसार, या मालमत्ता वर्गासाठीचे एकूण 'अॅसेट्स अंडर मॅनेजमेंट' (AUM) दुप्पट होऊन 2030 पर्यंत ₹20 ट्रिलियनपर्यंत पोहोचू शकते.

मोठ्या संस्थात्मक गुंतवणुकीची (Institutional Inflows) अपेक्षा

REITs आणि InvITs च्या वाढीचा मार्ग देशांतर्गत संस्थात्मक गुंतवणूकदारांमधील मोठ्या प्रमाणात न वापरलेल्या क्षमतेमुळे (untapped potential) वेगाने पुढे जात आहे. सध्या, या संस्थांनी या मालमत्ता वर्गांसाठी त्यांच्या विद्यमान नियामक मर्यादांपैकी केवळ 7.5% वापरली आहे, ज्यामुळे सुमारे ₹7 ट्रिलियनची अतिरिक्त गुंतवणुकीची संधी उपलब्ध आहे.

Avendus Capital ने देशांतर्गत म्युच्युअल फंड आणि विमा कंपन्यांना या वाढीचे मुख्य चालक म्हणून ओळखले आहे. 2030 पर्यंत, म्युच्युअल फंड ₹4.6 ट्रिलियन गुंतवतील असा अंदाज आहे, तर विमा कंपन्यांकडून ₹3.2 ट्रिलियनचे योगदान अपेक्षित आहे. याव्यतिरिक्त, देशांतर्गत पेन्शन फंडद्वारे मार्केटमध्ये अतिरिक्त ₹2.2 ट्रिलियनची गुंतवणूक केली जाण्याची शक्यता आहे.

संरचनात्मक चालक आणि क्षेत्रीय विस्तार

भारत या बहु-दशकीय वाढीच्या प्रवासाच्या नवव्या वर्षात प्रवेश करत असताना, हे मार्केट विशिष्ट साधनांकडून (niche instruments) मुख्य प्रवाहातील भांडवली बाजार स्तंभांमध्ये विकसित होत आहे. सध्या, 32 सूचीबद्ध (listed) ट्रस्ट्सचे एकूण AUM ₹10 ट्रिलियन असून त्यांचे एकत्रित मार्केट कॅपिटलायझेशन ₹5 ट्रिलियन आहे.

अहवालात असे नमूद करण्यात आले आहे की, रस्ते, ऑफिस स्पेस, रिटेल, ट्रान्समिशन, नूतनीकरणक्षम ऊर्जा (renewables), टेलिकॉम आणि लॉजिस्टिक यांसारख्या प्रमुख क्षेत्रांसाठीचा 'टोटल अ‍ॅड्रेसेबल मार्केट' (TAM) 2026 मधील ₹10 ट्रिलियनवरून 2030 पर्यंत खूप उच्च स्तरावर दुप्पट होण्याची अपेक्षा आहे. हा विस्तार अत्यंत महत्त्वाचा आहे कारण भारताचे REIT आणि InvIT मार्केट सध्या GDP च्या केवळ 1.5% आहे, जे अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया, सिंगापूर आणि जपान यांसारख्या प्रगत मार्केटच्या तुलनेत खूप मागे आहे, जिथे बिझनेस ट्रस्ट्सचा वाटा GDP च्या 5% ते 12% आहे.

किरकोळ आणि जागतिक भांडवलासाठी नवीन मार्ग

संस्थात्मक दिग्गजांच्या पलीकडे, नवीन आर्थिक उत्पादने आणि जागतिक एकत्रीकरण गुंतवणूकदारांचा आधार विस्तारतील. अहवालानुसार, या मालमत्ता वर्गामध्ये (asset class) केवळ २% अतिरिक्त वाटप झाले तरी, पॅसिव्ह ETF उत्पादनांद्वारे २४० अब्ज रुपयांहून अधिक निधी येऊ शकतो. शिवाय, जागतिक निर्देशांकांमध्ये (global indices) भारतीय REITs आणि InvITs चा संभाव्य समावेश झाल्यास पुढील पाच वर्षांत १ ट्रिलियन रुपयांहून अधिक भांडवल उपलब्ध होऊ शकते.

इतर महत्त्वपूर्ण योगदानकर्त्यांमध्ये परदेशी संस्थागत गुंतवणूकदार (FIIs), उच्च नेटवर्थ असलेले व्यक्ती (HNIs), फॅमिली ऑफिसेस आणि किरकोळ गुंतवणूकदार यांचा समावेश आहे, जे एकत्रितपणे २०३० पर्यंत अतिरिक्त १.५ ट्रिलियन रुपये गुंतवतील अशी अपेक्षा आहे.

गुंतवणूकदार मूल्यमापनातील बदल

हा मालमत्ता वर्ग प्रगल्भ होत असताना, Avendus Capital गुंतवणूकदारांना केवळ वितरण परताव्यावर (distribution yields) अवलंबून न राहण्याचा सल्ला देते. त्याऐवजी, 'इक्विटी इंटरनल रेट ऑफ रिटर्न' (Equity IRR) सारख्या अधिक व्यापक निकषाचा वापर केला पाहिजे. ऐतिहासिकदृष्ट्या, हा निकष १०-वर्षीय सरकारी रोख्यांच्या (G-Sec) दरापेक्षा २००-७०० bps प्रीमियमवर राहिला आहे. परतावा अधिक चांगला करण्यासाठी गुंतवणूकदारांना एन्ट्री व्हॅल्युएशन (entry valuation), NAV मधील बदल आणि टर्मिनल व्हॅल्यू (terminal value) यांसारख्या दीर्घकालीन घटकांचे विश्लेषण करण्यास प्रोत्साहित केले जाते.

मुख्य निष्कर्ष