भारताचे REIT आणि InvIT बाजार २०३० पर्यंत ₹२० ट्रिलियन AUM पर्यंत पोहोचतील

भारताचे रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) आणि इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) अभूतपूर्व वाढीसाठी सज्ज आहेत, ज्यामध्ये एकूण व्यवस्थापित मालमत्ता (AUM) २०३० पर्यंत दुप्पट होऊन ₹२० ट्रिलियन होण्याचा अंदाज आहे. एव्हेंडस कॅपिटलच्या (Avendus Capital) अलीकडील अहवालानुसार, भारतीय अर्थव्यवस्थेतील संरचनात्मक बदलांमुळे पुढील पाच वर्षांत या क्षेत्रात अतिरिक्त ₹११.६ ट्रिलियनची नवीन गुंतवणूक होऊ शकते.

देशांतर्गत संस्थांकडून मोठ्या प्रमाणात भांडवल प्रवाह

हा अहवाल देशांतर्गत संस्थात्मक गुंतवणूकदारांकडून येणाऱ्या मोठ्या लिक्विडिटीच्या लाटेची ओळख करून देतो. सध्या, या संस्थांनी REITs आणि InvITs मध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी त्यांच्या विद्यमान नियामक मर्यादांपैकी केवळ ७.५% वापरले आहेत, ज्यामुळे अतिरिक्त भांडवल तैनातीसाठी ₹७ ट्रिलियनची मोठी संधी उपलब्ध आहे.

२०३० पर्यंतच्या अंदाजित गुंतवणुकीचे वर्गीकरण देशांतर्गत खेळाडूंचे वर्चस्व अधोरेखित करते:

शिवाय, परदेशी संस्थात्मक गुंतवणूकदार (FIIs), किरकोळ गुंतवणूकदार, उच्च नेटवर्थ असलेले व्यक्ती (HNIs) आणि फॅमिली ऑफिसेससह बिगर-संस्थात्मक खेळाडू दशकाच्या अखेरीस बाजारपेठेत अतिरिक्त ₹१.५ ट्रिलियन गुंतवण्याची अपेक्षा आहे.

न वापरलेली क्षमता आणि क्षेत्रीय विस्तार

भारताच्या GDP च्या केवळ १.५% इतके असूनही, अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया, सिंगापूर आणि जपान यांसारख्या प्रगत जागतिक बाजारपेठांच्या तुलनेत REIT आणि InvIT बाजार अजूनही लक्षणीयरीत्या कमी विस्तारलेला आहे, जिथे बिझनेस ट्रस्ट्स GDP च्या ५% ते १२% हिस्सा आहेत.

ही तफावत वाढीसाठी एक मोठी संधी प्रदान करते. रस्ते, ऑफिस स्पेस, रिटेल, ट्रान्समिशन, नूतनीकरणक्षम ऊर्जा, टेलिकॉम आणि लॉजिस्टिक इन्फ्रास्ट्रक्चरसह प्रमुख क्षेत्रांसाठीचा 'टोटल अ‍ॅड्रेसेबल मार्केट' (TAM) २०२६ मधील ₹१० ट्रिलियनवरून २०३० पर्यंत खूप उच्च स्तरावर दुप्पट होण्याची अपेक्षा आहे. रोख उत्पन्न देणाऱ्या मुख्य मालमत्तांचे आर्थिक रूपांतर (financialize) करण्याची गरज या विस्तारामध्ये महत्त्वाची भूमिका बजावत आहे, ज्यामुळे डेव्हलपर्सना नवीन, मोठ्या प्रमाणावरील पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये भांडवल पुन्हा वापरता येईल.

नवीन चालक: पॅसिव्ह ETFs आणि जागतिक निर्देशांक समावेश

पारंपारिक संस्थात्मक गुंतवणुकीपलीकडे, नवीन आर्थिक उत्पादने या मालमत्ता वर्गांमध्ये प्रवेश सुलभ करण्यास सज्ज आहेत. अहवालानुसार, या मालमत्ता वर्गामध्ये केवळ २% अतिरिक्त वाटप झाले तरी, पॅसिव्ह ETF उत्पादनांद्वारे ₹२४० अब्जाहून अधिक निधी आणला जाऊ शकतो.

कदाचित सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, जागतिक निर्देशांकांमध्ये (global indices) भारतीय REITs आणि InvITs चा संभाव्य समावेश केल्यामुळे पुढील पाच वर्षांत ₹१ ट्रिलियनपेक्षा जास्त नवीन भांडवल उपलब्ध होऊ शकते, ज्यामुळे भारतीय बाजारपेठेला अत्यंत आवश्यक असलेली आंतरराष्ट्रीय तरलता (liquidity) प्राप्त होईल.

गुंतवणूकदार मूल्यमापन आराखड्यांमधील बदल

हा मालमत्ता वर्ग प्रगल्भ होत असताना, Avendus Capital गुंतवणूकदारांना केवळ वितरण परताव्यावर (distribution yields) लक्ष केंद्रित न करण्याचा सल्ला देते. त्याऐवजी, अधिक व्यापक निकष—Equity Internal Rate of Return (IRR)—हा प्राथमिक बेंचमार्क असावा. ऐतिहासिकदृष्ट्या, या मालमत्तांनी १०-वर्षीय सरकारी रोख्यांच्या (G-Sec) दरापेक्षा २००-७०० बेसिस पॉईंट प्रीमियम असलेला Equity IRR प्रदान केला आहे. दीर्घकालीन परतावा हा प्रामुख्याने एन्ट्री व्हॅल्युएशन (entry valuation), वितरण वाढ (distribution growth), नेट ॲसेट व्हॅल्यू (NAV) मधील बदल आणि टर्मिनल व्हॅल्यू (terminal value) यांसारख्या घटकांवर अवलंबून असेल.

मुख्य निष्कर्ष