인도의 REIT 및 InvIT 시장, 2030년까지 운용자산(AUM) 20조 루피 달성 전망

인도의 부동산 투자 신탁(REIT) 및 인프라 투자 신탁(InvIT)이 전례 없는 성장세를 보일 것으로 예상되며, 총 운용자산(AUM)은 2030년까지 20조 루피로 두 배 증가할 전망입니다. Avendus Capital의 최근 보고서에 따르면, 인도 경제의 구조적 변화에 힘입어 향후 5년 동안 이 분야에서 11.6조 루피 규모의 신규 투자가 추가로 창출될 수 있습니다.

국내 기관으로부터의 막대한 자본 유입

해당 보고서는 국내 기관 투자자들로부터 발생하는 상당한 유동성 파동을 지목했습니다. 현재 이들 기관은 REIT 및 InvIT 투자에 대한 기존 규제 한도의 7.5%만을 활용하고 있어, 추가 자본 투입을 위한 7조 루피 규모의 거대한 기회가 남아 있습니다.

2030년까지의 예상 투자 내역은 국내 플레이어들의 지배력을 잘 보여줍니다:

또한 외국인 기관 투자자(FII), 개인 투자자, 고액 자산가(HNI) 및 패밀리 오피스를 포함한 비기관 플레이어들이 2030년까지 시장에 1.5조 루피를 추가로 투입할 것으로 예상됩니다.

미개척 잠재력 및 부문별 확장

인도의 GDP에서 차지하는 비중이 단 1.5%에 불과한 REIT 및 InvIT 시장은 비즈니스 신탁이 GDP의 5%에서 12%를 차지하는 미국, 호주, 싱가포르, 일본과 같은 성숙한 글로벌 시장과 비교했을 때 침투율이 현저히 낮은 상태입니다.

이러한 격차는 성장을 위한 거대한 활주로를 제공합니다. 도로, 오피스 공간, 리테일, 송전, 재생 에너지, 통신 및 물류 인프라를 포함한 주요 부문의 전체 시장 규모(TAM)는 2026년 10조 루피에서 2030년까지 훨씬 더 높은 수준으로 두 배 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 확장은 현금 창출형 핵심 자산을 금융화하려는 필요성에 의해 촉진되며, 이를 통해 개발자는 자본을 새로운 대규모 인프라 프로젝트에 재투자할 수 있습니다.

새로운 동력: 패시브 ETF 및 글로벌 지수 편입

전통적인 기관 투자를 넘어, 새로운 금융 상품들이 이러한 자산군에 대한 접근성을 대중화할 준비를 마쳤습니다. 보고서에 따르면, 해당 자산군에 단 2%의 완만한 추가 배분만 이루어져도 패시브 ETF 상품을 통해 2,400억 루피(₹240 billion) 이상의 자금이 유입될 수 있습니다.

아마도 가장 중요한 점은, 인도 REIT 및 InvIT가 글로벌 지수에 포함될 가능성이 향후 5년 동안 1조 루피(₹1 trillion) 이상의 신규 자본을 유입시켜, 인도 시장에 절실히 필요한 국제적 유동성을 공급할 수 있다는 것입니다.

투자자 평가 프레임워크의 변화

자산군이 성숙해짐에 따라, Avendus Capital은 투자자들이 단순히 배당 수익률만을 보는 것에서 벗어날 것을 권고합니다. 대신, 자기자본 내부수익률(Equity Internal Rate of Return, IRR)이라는 보다 총체적인 지표를 주요 벤치마크로 삼아야 합니다. 역사적으로 이러한 자산들은 10년 만기 국채(G-Sec) 금리 대비 200~700 베이시스 포인트(bp)의 프리미엄을 갖는 Equity IRR 추세를 보여왔습니다. 장기 수익률은 진입 가치 평가, 배당 성장, 순자산가치(NAV)의 변화, 그리고 잔존 가치(terminal value)와 같은 요소에 점점 더 의존하게 될 것입니다.

핵심 요약