ભારતનું REIT અને InvIT બજાર 2030 સુધીમાં ₹20 ટ્રિલિયન AUM સુધી પહોંચશે

ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) અભૂતપૂર્વ વૃદ્ધિ માટે તૈયાર છે, જેમાં મેનેજમેન્ટ હેઠળની કુલ સંપત્તિ (AUM) 2030 સુધીમાં બમણી થઈને ₹20 ટ્રિલિયન થવાની અપેક્ષા છે. એવેન્ડસ કેપિટલ (Avendus Capital) ના તાજેતરના અહેવાલ મુજબ, ભારતીય અર્થતંત્રમાં માળખાગત ફેરફારોને કારણે આગામી પાંચ વર્ષમાં આ ક્ષેત્ર નવા રોકાણમાં વધારાના ₹11.6 ટ્રિલિયનનું યોગદાન આપી શકે છે.

સ્થાનિક સંસ્થાઓ તરફથી મૂડીનો મોટો પ્રવાહ

અહેવાલ સ્થાનિક સંસ્થાકીય રોકાણકારો તરફથી આવતા નોંધપાત્ર તરલતાના મોજાને ઓળખે છે. હાલમાં, આ સંસ્થાઓએ REITs અને InvITs માં રોકાણ કરવા માટે તેમની વર્તમાન નિયમનકારી મર્યાદાના માત્ર 7.5% નો ઉપયોગ કર્યો છે, જે વધારાના મૂડી રોકાણ માટે ₹7 ટ્રિલિયનની વિશાળ તક છોડે છે.

2030 સુધીના અંદાજિત રોકાણનું વિભાજન સ્થાનિક ખેલાડીઓના વર્ચસ્વને રેખાંકિત કરે છે:

વધુમાં, ફોરેન ઇન્સ્ટિટ્યુશનલ ઇન્વેસ્ટર્સ (FIIs), રિટેલ રોકાણકારો, હાઈ નેટ-વર્થ ઇન્ડિવિજ્યુઅલ્સ (HNIs) અને ફેમિલી ઓફિસ સહિતના બિન-સંસ્થાકીય ખેલાડીઓ દાયકાના અંત સુધીમાં બજારમાં વધારાના ₹1.5 ટ્રિલિયનનું રોકાણ કરશે તેવી અપેક્ષા છે.

વણખેડાયેલી ક્ષમતા અને ક્ષેત્રીય વિસ્તરણ

ભારતના GDP ના માત્ર 1.5% પર, REIT અને InvIT બજાર યુનાઇટેડ સ્ટેટ્સ, ઓસ્ટ્રેલિયા, સિંગાપોર અને જાપાન જેવા પરિપક્વ વૈશ્વિક બજારોની તુલનામાં નોંધપાત્ર રીતે ઓછું વ્યાપ્ત છે, જ્યાં બિઝનેસ ટ્રસ્ટ્સ GDP ના 5% થી 12% હિસ્સો ધરાવે છે.

આ તફાવત વૃદ્ધિ માટે એક વિશાળ અવકાશ પૂરો પાડે છે. મુખ્ય ક્ષેત્રો—જેમાં રસ્તાઓ, ઓફિસ સ્પેસ, રિટેલ, ટ્રાન્સમિશન, રિન્યુએબલ્સ, ટેલિકોમ અને લોજિસ્ટિક્સ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરનો સમાવેશ થાય છે—તે માટેનું ટોટલ એડ્રેસેબલ માર્કેટ (TAM) 2026 માં ₹10 ટ્રિલિયનથી વધીને 2030 સુધીમાં ઘણું ઊંચું સ્તર પ્રાપ્ત કરશે તેવી અપેક્ષા છે. આ વિસ્તરણ રોકડ પેદા કરતા મુખ્ય અસ્કયામતોને નાણાકીય સ્વરૂપ આપવાની જરૂરિયાત દ્વારા પ્રેરાય છે, જે ડેવલપર્સને નવા, મોટા પાયાના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં મૂડીનું પુનઃરોકાણ કરવાની મંજૂરી આપે છે.

નવા ડ્રાઇવર્સ: Passive ETFs અને Global Index Inclusion

પરંપરાગત સંસ્થાકીય રોકાણથી આગળ વધીને, નવા નાણાકીય ઉત્પાદનો આ એસેટ ક્લાસ સુધીની પહોંચને વધુ સુલભ બનાવશે. અહેવાલ સૂચવે છે કે આ એસેટ ક્લાસમાં માત્ર 2% ના નજીવા વધારાના ફાળવણી સાથે પણ પેસિવ ETF પ્રોડક્ટ્સ ₹240 બિલિયનથી વધુ લાવી શકે છે.

કદાચ સૌથી મહત્વપૂર્ણ બાબત એ છે કે, વૈશ્વિક ઇન્ડેક્સમાં ભારતીય REITs અને InvITs નો સંભવિત સમાવેશ આગામી પાંચ વર્ષમાં ₹1 ટ્રિલિયનથી વધુ નવી મૂડી લાવી શકે છે, જે ભારતીય બજારને ખૂબ જ જરૂરી આંતરરાષ્ટ્રીય તરલતા (liquidity) પૂરી પાડશે.

રોકાણકાર મૂલ્યાંકન માળખામાં પરિવર્તન

જેમ જેમ આ એસેટ ક્લાસ પરિપક્વ બનશે, તેમ એવેન્ડસ કેપિટલ (Avendus Capital) રોકાણકારોને માત્ર ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાને બદલે આગળ વધવાની સલાહ આપે છે. તેના બદલે, વધુ સર્વગ્રાહી માપદંડ—ઇક્વિટી ઇન્ટરનલ રેટ ઓફ રિટર્ન (IRR)—પ્રાથમિક બેન્ચમાર્ક હોવો જોઈએ. ઐતિહાસિક રીતે, આ અસ્કયામતોએ 10-વર્ષની સરકારી સિક્યોરિટીઝ (G-Sec) ના દર કરતા 200–700 બેસિસ પોઈન્ટના પ્રીમિયમ સાથે ઇક્વિટી IRR આપ્યું છે. લાંબા ગાળાના વળતર એન્ટ્રી વેલ્યુએશન, ડિસ્ટ્રિબ્યુશન ગ્રોથ, નેટ એસેટ વેલ્યુ (NAV) ઉત્ક્રાંતિ અને ટર્મિનલ વેલ્યુ જેવા પરિબળો પર વધુ નિર્ભર રહેશે.

મુખ્ય તારણો