سوق صناديق الاستثمار العقاري (REIT) وصناديق الاستثمار في البنية التحتية (InvIT) في الهند سيصل إلى 20 تريليون روبية من الأصول المدارة بحلول عام 2030
تستعد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وصناديق الاستثمار في البنية التحتية (InvITs) في الهند لطفرة نمو غير مسبوقة، حيث من المتوقع أن يتضاعف إجمالي الأصول المدارة (AUM) ليصل إلى 20 تريليون روبية بحلول عام 2030. ويشير تقرير حديث صادر عن Avendus Capital إلى أن هذا القطاع قد يفتح المجال لاستثمارات جديدة بقيمة 11.6 تريليون روبية إضافية خلال السنوات الخمس المقبلة، مدفوعاً بالتحولات الهيكلية في الاقتصاد الهندي.
تدفقات رأسمالية ضخمة من المؤسسات المحلية
يحدد التقرير موجة سيولة كبيرة قادمة من المستثمرين المؤسسيين المحليين. وفي الوقت الحالي، لم تستخدم هذه المؤسسات سوى 7.5% فقط من حدودها التنظيمية الحالية للاستثمار في صناديق REITs وInvITs، مما يترك فرصة ضخمة بقيمة 7 تريليونات روبية لنشر رأس مال إضافي.
يسلط تحليل الاستثمارات المتوقعة بحلول عام 2030 الضوء على هيمنة اللاعبين المحليين:
- صناديق الاستثمار المشتركة: من المتوقع أن تضخ 4.6 تريليون روبية.
- شركات التأمين: من المقرر أن تستثمر 3.2 تريليون روبية.
- صناديق التقاعد: من المتوقع أن تساهم بمبلغ إضافي قدره 2.2 تريليون روبية.
علاوة على ذلك، من المتوقع أن يضخ اللاعبون غير المؤسسيين، بما في ذلك المستثمرون المؤسسيون الأجانب (FIIs)، ومستثمرو التجزئة، والأفراد ذوو الملاءة المالية العالية (HNIs)، والمكاتب العائلية (Family Offices)، مبلغاً إضافياً قدره 1.5 تريليون روبية في السوق بحلول نهاية العقد.
إمكانات غير مستغلة وتوسع قطاعي
بنسبة تبلغ 1.5% فقط من الناتج المحلي الإجمالي للهند، لا يزال سوق REIT وInvIT يعاني من نقص كبير في الانتشار مقارنة بالأسواق العالمية الناضجة مثل الولايات المتحدة وأستراليا وسنغافورة واليابان، حيث تمثل صناديق الأعمال ما بين 5% إلى 12% من الناتج المحلي الإجمالي.
توفر هذه الفجوة مساراً هائلاً للنمو. ومن المتوقع أن يتضاعف إجمالي السوق المتاح (TAM) للقطاعات الرئيسية — بما في ذلك الطرق، والمساحات المكتبية، والتجزئة، والنقل، والطاقة المتجددة، والاتصالات، والبنية التحتية اللوجستية — من 10 تريليونات روبية في عام 2026 إلى مستويات أعلى بكثير بحلول عام 2030. ويغذي هذا التوسع الحاجة إلى تحويل الأصول الأساسية المدرة للنقد إلى أدوات مالية، مما يسمح للمطورين بإعادة تدوير رأس المال في مشاريع بنية تحتية جديدة واسعة النطاق.
محركات جديدة: صناديق المؤشرات المتداولة الخاملة (Passive ETFs) وإدراج المؤشرات العالمية
بعيداً عن الاستثمار المؤسسي التقليدي، من المقرر أن تعمل المنتجات المالية الجديدة على تسهيل الوصول إلى فئات الأصول هذه للجميع. ويشير التقرير إلى أن منتجات Passive ETF قد تجذب أكثر من 240 مليار روبية، حتى مع تخصيص إضافي متواضع بنسبة 2% لهذه الفئة من الأصول.
ولعل الأمر الأكثر أهمية هو أن الإدراج المحتمل لصناديق REITs وInvITs الهندية في المؤشرات العالمية قد يضخ أكثر من 1 تريليون روبية من رأس المال الجديد خلال السنوات الخمس المقبلة، مما يوفر السيولة الدولية التي يحتاجها السوق الهندي بشدة.
تحول في أطر تقييم المستثمرين
ومع نضج فئة الأصول هذه، تنصح Avendus Capital المستثمرين بالتوسع في رؤيتهم لتتجاوز مجرد النظر إلى عائدات التوزيعات. وبدلاً من ذلك، يجب أن يكون المقياس الأكثر شمولية — وهو معدل العائد الداخلي للأسهم (Equity IRR) — هو المعيار الأساسي. وتاريخياً، قدمت هذه الأصول معدل عائد داخلي للأسهم (Equity IRR) يميل إلى تقديم علاوة تتراوح بين 200 إلى 700 نقطة أساس فوق سعر الأوراق المالية الحكومية (G-Sec) لأجل 10 سنوات. وستعتمد العوائد طويلة الأجل بشكل متزايد على عوامل مثل تقييم الدخول، ونمو التوزيعات، وتطور صافي قيمة الأصول (NAV)، والقيمة النهائية.
أهم النقاط المستخلصة
- نمو هائل: من المتوقع أن تنمو الأصول تحت الإدارة (AUM) لصناديق REIT وInvIT في الهند من 10 تريليونات روبية إلى 20 تريليون روبية بحلول عام 2030، مدفوعة باستثمارات جديدة بقيمة 11.6 تريليون روبية.
- هيمنة المؤسسات: ستكون صناديق الاستثمار المشتركة المحلية وشركات التأمين هي المحركات الرئيسية، ومن المتوقع أن تضخ مجتمعة 7.8 تريليون روبية.
- المقارنة بالمعايير العالمية: مع وصول نسبة الانتشار الحالية إلى 1.5% فقط من الناتج المحلي الإجمالي، تمتلك الهند مجالاً كبيراً للتوسع نحو مستويات 5-12% الملحوظة في الاقتصادات الناضجة.