Il mercato REIT e InvIT dell'India raggiungerà un AUM di ₹20 trilioni entro il 2030

I trust di investimento immobiliare (REIT) e i trust di investimento infrastrutturale (InvIT) dell'India sono pronti per un'impennata della crescita senza precedenti, con gli asset totali gestiti (AUM) che dovrebbero raddoppiare fino a ₹20 trilioni entro il 2030. Un recente rapporto di Avendus Capital suggerisce che il settore potrebbe sbloccare ulteriori ₹11,6 trilioni in nuovi investimenti nei prossimi cinque anni, spinto dai cambiamenti strutturali dell'economia indiana.

Massicci afflussi di capitale da parte delle istituzioni nazionali

Il rapporto identifica un'importante ondata di liquidità proveniente dagli investitori istituzionali nazionali. Attualmente, queste istituzioni hanno utilizzato solo il 7,5% dei loro attuali limiti normativi per investire in REIT e InvIT, lasciando una massiccia opportunità di ₹7 trilioni per l'impiego di capitale incrementale.

La ripartizione degli investimenti previsti entro il 2030 evidenzia la dominanza degli attori nazionali:

Inoltre, si prevede che gli attori non istituzionali, tra cui gli investitori istituzionali stranieri (FII), gli investitori retail, gli individui ad alto patrimonio netto (HNI) e i Family Office, immetteranno altri ₹1,5 trilioni nel mercato entro la fine del decennio.

Potenziale inespresso ed espansione settoriale

Rappresentando solo l'1,5% del PIL dell'India, il mercato REIT e InvIT rimane significativamente meno penetrato rispetto ai mercati globali maturi come gli Stati Uniti, l'Australia, Singapore e il Giappone, dove i business trust rappresentano dal 5% al 12% del PIL.

Questo divario offre un enorme margine di crescita. Il Total Addressable Market (TAM) per i settori chiave — tra cui strade, spazi per uffici, vendita al dettaglio, trasmissione, energie rinnovabili, telecomunicazioni e infrastrutture logistiche — dovrebbe raddoppiare da ₹10 trilioni nel 2026 a livelli molto più elevati entro il 2030. Questa espansione è alimentata dalla necessità di finanziarizzare gli asset principali che generano cassa, consentendo agli sviluppatori di riciclare il capitale in nuovi progetti infrastrutturali su larga scala.

Nuovi driver: ETF passivi e inclusione negli indici globali

Oltre l'investimento istituzionale tradizionale, nuovi prodotti finanziari sono destinati a democratizzare l'accesso a queste classi di attività. Il rapporto suggerisce che i prodotti ETF passivi potrebbero generare oltre ₹240 miliardi, anche con una modesta allocazione incrementale del 2% verso questa classe di attività.

Forse l'aspetto più significativo è che la potenziale inclusione dei REIT e degli InvIT indiani nei principali indici globali potrebbe sbloccare oltre ₹1 trilione di nuovi capitali nei prossimi cinque anni, fornendo un'indispensabile liquidità internazionale al mercato indiano.

Un cambiamento nei framework di valutazione degli investitori

Man mano che la classe di attività matura, Avendus Capital consiglia agli investitori di non limitarsi a guardare esclusivamente i rendimenti delle distribuzioni. Al contrario, una metrica più olistica — l'Equity Internal Rate of Return (IRR) — dovrebbe essere il principale punto di riferimento. Storicamente, questi asset hanno offerto un IRR azionario che tende a un premio di 200-700 punti base rispetto al tasso dei titoli di Stato (G-Sec) a 10 anni. I rendimenti a lungo termine dipenderanno sempre più da fattori quali la valutazione all'ingresso, la crescita delle distribuzioni, l'evoluzione del Net Asset Value (NAV) e il valore terminale.

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