भारत का REIT और InvIT बाजार 2030 तक ₹20 ट्रिलियन AUM तक पहुँच जाएगा

भारत के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) अभूतपूर्व विकास के लिए तैयार हैं, जिसमें कुल एसेट्स अंडर मैनेजमेंट (AUM) के 2030 तक दोगुना होकर ₹20 ट्रिलियन होने की उम्मीद है। एवेंडस कैपिटल (Avendus Capital) की एक हालिया रिपोर्ट बताती है कि भारतीय अर्थव्यवस्था में संरचनात्मक बदलावों के कारण, यह क्षेत्र अगले पांच वर्षों में ₹11.6 ट्रिलियन का अतिरिक्त नया निवेश आकर्षित कर सकता है।

घरेलू संस्थानों से भारी पूंजी प्रवाह

रिपोर्ट घरेलू संस्थागत निवेशकों से आने वाली तरलता (liquidity) की एक महत्वपूर्ण लहर की पहचान करती है। वर्तमान में, इन संस्थानों ने REITs और InvITs में निवेश करने के लिए अपनी मौजूदा नियामक सीमाओं का केवल 7.5% ही उपयोग किया है, जिससे अतिरिक्त पूंजी निवेश के लिए ₹7 ट्रिलियन का एक विशाल अवसर बचा है।

2030 तक अनुमानित निवेश का विवरण घरेलू खिलाड़ियों के प्रभुत्व को दर्शाता है:

इसके अलावा, विदेशी संस्थागत निवेशकों (FIIs), रिटेल निवेशकों, हाई नेट-वर्थ इंडिविजुअल्स (HNIs) और फैमिली ऑफिस सहित गैर-संस्थागत खिलाड़ियों द्वारा दशक के अंत तक बाजार में अतिरिक्त ₹1.5 ट्रिलियन डालने की उम्मीद है।

अप्रयुक्त क्षमता और क्षेत्रीय विस्तार

भारत की जीडीपी के मात्र 1.5% पर, REIT और InvIT बाजार संयुक्त राज्य अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया, सिंगापुर और जापान जैसे परिपक्व वैश्विक बाजारों की तुलना में काफी कम पैठ वाला बना हुआ है, जहाँ बिजनेस ट्रस्ट जीडीपी का 5% से 12% हिस्सा होते हैं।

यह अंतर विकास के लिए एक विशाल अवसर प्रदान करता है। प्रमुख क्षेत्रों—जिनमें सड़कें, ऑफिस स्पेस, रिटेल, ट्रांसमिशन, रिन्यूएबल्स, टेलीकॉम और लॉजिस्टिक्स इंफ्रास्ट्रक्चर शामिल हैं—के लिए टोटल एड्रेसेबल मार्केट (TAM) के 2026 में ₹10 ट्रिलियन से बढ़कर 2030 तक बहुत उच्च स्तर तक दोगुना होने की उम्मीद है। यह विस्तार नकदी पैदा करने वाली मुख्य संपत्तियों (core assets) को वित्तीय रूप देने की आवश्यकता से प्रेरित है, जिससे डेवलपर्स को नए, बड़े पैमाने की बुनियादी ढांचा परियोजनाओं में पूंजी पुनर्चक्रित (recycle) करने की अनुमति मिलती है।

नए चालक: पैसिव ETFs और वैश्विक इंडेक्स समावेश

पारंपरिक संस्थागत निवेश से परे, नए वित्तीय उत्पाद इन परिसंपत्ति वर्गों तक पहुंच का लोकतंत्रीकरण करने के लिए तैयार हैं। रिपोर्ट बताती है कि इस परिसंपत्ति वर्ग में मात्र 2% के मामूली वृद्धिशील आवंटन से भी पैसिव ETF उत्पाद ₹240 बिलियन से अधिक ला सकते हैं।

शायद सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि वैश्विक सूचकांकों में भारतीय REITs और InvITs को शामिल किए जाने की संभावना अगले पांच वर्षों में ₹1 ट्रिलियन से अधिक की नई पूंजी ला सकती है, जिससे भारतीय बाजार को बहुत आवश्यक अंतरराष्ट्रीय तरलता प्राप्त होगी।

निवेशक मूल्यांकन ढांचों में बदलाव

जैसे-जैसे यह परिसंपत्ति वर्ग परिपक्व होता है, Avendus Capital निवेशकों को केवल वितरण प्रतिफल (distribution yields) देखने से आगे बढ़ने की सलाह देता है। इसके बजाय, एक अधिक समग्र मीट्रिक—इक्विटी इंटरनल रेट ऑफ रिटर्न (IRR)—प्राथमिक मानदंड होना चाहिए। ऐतिहासिक रूप से, इन परिसंपत्तियों ने 10-वर्षीय सरकारी प्रतिभूतियों (G-Sec) की दर पर 200–700 बेसिस पॉइंट प्रीमियम वाला इक्विटी IRR प्रदान किया है। दीर्घकालिक रिटर्न तेजी से प्रवेश मूल्यांकन (entry valuation), वितरण वृद्धि, नेट एसेट वैल्यू (NAV) के विकास और टर्मिनल वैल्यू जैसे कारकों पर निर्भर करेंगे।

मुख्य बातें