Pasar REIT dan InvIT India Akan Mencapai AUM ₹20 Triliun pada 2030

Real estate investment trusts (REITs) dan infrastructure investment trusts (InvITs) India bersiap menghadapi lonjakan pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya, dengan total aset yang dikelola (AUM) diperkirakan akan berlipat ganda menjadi ₹20 triliun pada tahun 2030. Laporan terbaru dari Avendus Capital menunjukkan bahwa sektor ini dapat membuka tambahan investasi baru sebesar ₹11,6 triliun selama lima tahun ke depan, yang didorong oleh pergeseran struktural dalam ekonomi India.

Aliran Masuk Modal Besar-besaran dari Institusi Domestik

Laporan tersebut mengidentifikasi gelombang likuiditas yang signifikan datang dari investor institusi domestik. Saat ini, institusi-institusi tersebut baru menggunakan 7,5% dari batas regulasi yang ada untuk berinvestasi dalam REITs dan InvITs, menyisakan peluang sebesar ₹7 triliun untuk penempatan modal tambahan.

Rincian proyeksi investasi pada tahun 2030 menyoroti dominasi pemain domestik:

Selain itu, pemain non-institusi, termasuk Foreign Institutional Investors (FIIs), investor ritel, High Net-worth Individuals (HNIs), dan Family Offices, diperkirakan akan menyuntikkan tambahan ₹1,5 triliun ke pasar pada akhir dekade ini.

Potensi yang Belum Tergali dan Ekspansi Sektoral

Dengan hanya 1,5% dari PDB India, pasar REIT dan InvIT masih sangat kurang terpenetrasi jika dibandingkan dengan pasar global yang matang seperti Amerika Serikat, Australia, Singapura, dan Jepang, di mana business trusts menyumbang 5% hingga 12% dari PDB.

Kesenjangan ini memberikan ruang pertumbuhan yang sangat besar. Total Addressable Market (TAM) untuk sektor-sektor utama—termasuk jalan raya, ruang kantor, ritel, transmisi, energi terbarukan, telekomunikasi, dan infrastruktur logistik—diperkirakan akan berlipat ganda dari ₹10 triliun pada tahun 2026 ke tingkat yang jauh lebih tinggi pada tahun 2030. Ekspansi ini didorong oleh kebutuhan untuk melakukan finansialisasi pada aset inti yang menghasilkan arus kas, yang memungkinkan pengembang untuk mendaur ulang modal ke dalam proyek infrastruktur skala besar yang baru.

Penggerak Baru: ETF Pasif dan Inklusi Indeks Global

Di luar investasi institusional tradisional, produk keuangan baru siap untuk mendemokratisasi akses ke kelas-kelas aset ini. Laporan tersebut menunjukkan bahwa produk ETF Pasif dapat mendatangkan lebih dari ₹240 miliar bahkan dengan alokasi inkremental yang moderat sebesar 2% ke kelas aset tersebut.

Mungkin yang paling signifikan, potensi inklusi REIT dan InvIT India ke dalam indeks global dapat membuka lebih dari ₹1 triliun modal baru selama lima tahun ke depan, memberikan likuiditas internasional yang sangat dibutuhkan bagi pasar India.

Pergeseran dalam Kerangka Evaluasi Investor

Seiring dengan matangnya kelas aset ini, Avendus Capital menyarankan investor untuk tidak hanya melihat imbal hasil distribusi semata. Sebaliknya, metrik yang lebih holistik—Equity Internal Rate of Return (IRR)—harus menjadi tolok ukur utama. Secara historis, aset-aset ini telah menawarkan equity IRR yang cenderung memiliki premi 200–700 basis poin di atas tingkat Government Securities (G-Sec) 10 tahun. Imbal hasil jangka panjang akan semakin bergantung pada faktor-faktor seperti valuasi masuk, pertumbuhan distribusi, evolusi Net Asset Value (NAV), dan nilai terminal.

Poin-Poin Penting