Pasar REIT dan InvIT India Akan Mencapai AUM Rs 20 Triliun pada 2030

Real estate investment trusts (REITs) dan infrastructure investment trusts (InvITs) India bersiap menghadapi lonjakan modal besar-besaran, dengan pasar yang diperkirakan akan menarik investasi baru sebesar Rs 11,6 triliun selama lima tahun ke depan. Menurut laporan terbaru dari Avendus Capital, total Aset di Bawah Kelolaan (Assets Under Management/AUM) untuk kelas aset ini dapat berlipat ganda hingga mencapai Rs 20 triliun pada tahun 2030.

Aliran Masuk Institusional Besar-besaran Diharapkan

Trajektori pertumbuhan REITs dan InvITs didorong oleh potensi besar yang belum dimanfaatkan di antara investor institusi domestik. Saat ini, institusi-institusi tersebut baru menggunakan 7,5% dari batas regulasi yang ada untuk kelas aset ini, menyisakan peluang investasi tambahan senilai sekitar Rs 7 triliun.

Avendus Capital mengidentifikasi reksa dana domestik dan perusahaan asuransi sebagai penggerak utama pertumbuhan ini. Pada tahun 2030, reksa dana diproyeksikan akan menyalurkan Rs 4,6 triliun, sementara perusahaan asuransi diharapkan dapat berkontribusi sebesar Rs 3,2 triliun. Selain itu, dana pensiun domestik diantisipasi akan menyuntikkan tambahan sebesar Rs 2,2 triliun ke pasar.

Pendorong Struktural dan Ekspansi Sektoral

Seiring India memasuki tahun kesembilan dari perjalanan pertumbuhan multi-dekade ini, pasar tersebut sedang berevolusi dari instrumen ceruk (niche) menjadi pilar pasar modal arus utama. Saat ini, 32 trust yang terdaftar mewakili AUM sebesar Rs 10 triliun dan kapitalisasi pasar gabungan sebesar Rs 5 triliun.

Laporan tersebut menyoroti bahwa Total Addressable Market (TAM) untuk sektor-sektor utama—termasuk jalan raya, ruang kantor, ritel, transmisi, energi terbarukan, telekomunikasi, dan logistik—diperkirakan akan berlipat ganda dari Rs 10 triliun pada tahun 2026 menjadi tingkat yang jauh lebih tinggi pada tahun 2030. Ekspansi ini sangat krusial karena pasar REIT dan InvIT India saat ini hanya mencakup 1,5% dari PDB, tertinggal jauh dari pasar matang seperti AS, Australia, Singapura, dan Jepang, di mana business trust menyumbang 5% hingga 12% dari PDB.

Jalur Baru bagi Ritel dan Modal Global

Di luar raksasa institusional, produk keuangan baru dan integrasi global akan memperluas basis investor. Laporan tersebut menunjukkan bahwa produk ETF pasif dapat mendatangkan lebih dari Rs 240 miliar bahkan dengan alokasi tambahan yang moderat sebesar 2% pada kelas aset tersebut. Selain itu, potensi penyertaan REIT dan InvIT India ke dalam indeks global dapat membuka lebih dari Rs 1 triliun modal selama lima tahun ke depan.

Kontributor signifikan lainnya mencakup Investor Institusional Asing (FII), Individu dengan Kekayaan Bersih Tinggi (HNI), Family Office, dan investor ritel, yang secara kolektif diperkirakan akan menginvestasikan tambahan sebesar Rs 1,5 triliun pada tahun 2030.

Pergeseran dalam Evaluasi Investor

Seiring dengan matangnya kelas aset ini, Avendus Capital menyarankan investor untuk tidak hanya melihat imbal hasil distribusi semata. Sebaliknya, metrik yang lebih komprehensif—Equity Internal Rate of Return (IRR)—harus digunakan. Secara historis, metrik ini telah menunjukkan tren premi sebesar 200–700 bps di atas tingkat imbal hasil Surat Berharga Negara (G-Sec) tenor 10 tahun. Investor didorong untuk menganalisis faktor jangka panjang seperti valuasi masuk, evolusi NAV, dan nilai terminal untuk mengoptimalkan imbal hasil.

Poin-Poin Penting