O mercado de REITs e InvITs da Índia deve atingir Rs 20 trilhões em AUM até 2030

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) e os fundos de investimento em infraestrutura (InvITs) da Índia estão preparados para um enorme surto de capital, com a expectativa de que o mercado atraia Rs 11,6 trilhões em novos investimentos nos próximos cinco anos. De acordo com um relatório recente da Avendus Capital, o total de ativos sob gestão (AUM) para esta classe de ativos pode dobrar, atingindo Rs 20 trilhões até 2030.

Expectativa de massivos fluxos institucionais

A trajetória de crescimento dos REITs e InvITs está sendo impulsionada por um potencial significativo ainda não explorado entre os investidores institucionais domésticos. Atualmente, essas instituições utilizaram apenas 7,5% de seus limites regulatórios existentes para essas classes de ativos, deixando uma oportunidade de investimento incremental de aproximadamente Rs 7 trilhões.

A Avendus Capital identifica os fundos mútuos domésticos e as seguradoras como os principais motores desse crescimento. Até 2030, projeta-se que os fundos mútuos aloquem Rs 4,6 trilhões, enquanto espera-se que as seguradoras contribuam com Rs 3,2 trilhões. Além disso, prevê-se que os fundos de pensão domésticos injetem um valor incremental de Rs 2,2 trilhões no mercado.

Impulsionadores estruturais e expansão setorial

À medida que a Índia entra no nono ano desta jornada de crescimento de várias décadas, o mercado está evoluindo de instrumentos de nicho para pilares do mercado de capitais convencional. Atualmente, 32 trusts listados representam um AUM de Rs 10 trilhões e uma capitalização de mercado combinada de Rs 5 trilhões.

O relatório destaca que o Mercado Total Endereçável (TAM) para setores-chave — incluindo rodovias, espaços de escritórios, varejo, transmissão, renováveis, telecomunicações e logística — deve dobrar, passando de Rs 10 trilhões em 2026 para níveis muito mais altos até 2030. Esta expansão é crítica porque o mercado de REITs e InvITs da Índia representa atualmente apenas 1,5% do PIB, ficando significativamente atrás de mercados maduros como os EUA, Austrália, Singapura e Japão, onde os business trusts representam de 5% a 12% do PIB.

Novos Caminhos para o Capital de Varejo e Global

Além dos gigantes institucionais, novos produtos financeiros e a integração global ampliarão a base de investidores. O relatório sugere que produtos de ETF passivos poderiam atrair mais de Rs 240 bilhões com uma alocação incremental de apenas 2% na classe de ativos. Além disso, a potencial inclusão de REITs e InvITs indianos em índices globais poderia desbloquear mais de Rs 1 trilhão em capital nos próximos cinco anos.

Outros contribuintes significativos incluem Investidores Institucionais Estrangeiros (FIIs), Indivíduos de Alto Patrimônio (HNIs), Family Offices e investidores de varejo, que coletivamente devem investir um adicional de Rs 1,5 trilhão até 2030.

Uma Mudança na Avaliação do Investidor

À medida que a classe de ativos amadurece, a Avendus Capital aconselha os investidores a irem além da análise exclusiva dos rendimentos de distribuição (distribution yields). Em vez disso, deve-se utilizar uma métrica mais abrangente — a Taxa Interna de Retorno de Patrimônio Líquido (Equity IRR). Historicamente, essa métrica tem apresentado um prêmio de 200 a 700 bps sobre a taxa de Títulos Públicos (G-Sec) de 10 anos. Os investidores são incentivados a analisar fatores de longo prazo, como avaliação de entrada (entry valuation), evolução do NAV e valor terminal para otimizar os retornos.

Principais Conclusões