印度 REIT 和 InvIT 市场管理资产规模 (AUM) 将在 2030 年达到 20 万亿卢比

印度的房地产投资信托基金 (REITs) 和基础设施投资信托基金 (InvITs) 即将迎来大规模资本涌入，预计在未来五年内，该市场将吸引 11.6 万亿卢比的新投资。根据 Avendus Capital 最近的一份报告，这一资产类别的总管理资产规模 (AUM) 到 2030 年可能会翻倍，达到 20 万亿卢比。

预计将出现大规模机构资金流入

REITs 和 InvITs 的增长轨迹正受到国内机构投资者巨大且尚未开发的潜力的推动。目前，这些机构仅利用了其现有监管限额中针对此类资产的 7.5%，留下了价值约 7 万亿卢比的增量投资机会。

Avendus Capital 将国内共同基金和保险公司视为这一增长的主要引擎。预计到 2030 年，共同基金将投入 4.6 万亿卢比，而保险公司预计将贡献 3.2 万亿卢比。此外，国内养老基金预计将向市场注入 2.2 万亿卢比的增量资金。

结构性驱动因素与行业扩张

随着印度进入这一长达数十年的增长历程的第九年，该市场正从小众金融工具演变为主流资本市场的支柱。目前，32 家上市信托基金的管理资产规模为 10 万亿卢比，总市值达 5 万亿卢比。

报告强调，关键领域（包括道路、办公空间、零售、输电、可再生能源、电信和物流）的总潜在市场 (TAM) 预计将从 2026 年的 10 万亿卢比翻倍，到 2030 年达到更高的水平。这种扩张至关重要，因为印度目前的 REIT 和 InvIT 市场规模仅占其 GDP 的 1.5%，显著落后于美国、澳大利亚、新加坡和日本等成熟市场，在这些市场中，商业信托占 GDP 的 5% 至 12%。

零售与全球资本的新途径

除了机构巨头之外，新型金融产品和全球化整合将扩大投资者基础。报告指出，即使对该资产类别的增量配置仅为适度的 2%，被动型 ETF 产品也可能带来超过 2400 亿卢比的资金。此外，印度 REITs 和 InvITs 若被纳入全球指数，可能会在未来五年内释放超过 1 万亿卢比的资本。

其他重要的贡献者包括外国机构投资者 (FIIs)、高净值人士 (HNIs)、家族办公室以及零售投资者，预计到 2030 年，他们总计将额外投资 1.5 万亿卢比。

投资者评估方式的转变

随着该资产类别的成熟，Avendus Capital 建议投资者不要仅仅关注分红收益率。相反，应使用更全面的指标——权益内部收益率 (Equity IRR)。从历史上看，该指标通常比 10 年期政府债券 (G-Sec) 利率高出 200–700 个基点 (bps)。鼓励投资者分析诸如入场估值、净资产价值 (NAV) 演变和终值等长期因素，以优化回报。

核心要点