Rynek REIT i InvIT w Indiach osiągnie 20 bilionów rupii AUM do 2030 roku

Indyjskie fundusze inwestycyjne typu REIT (real estate investment trusts) oraz InvIT (infrastructure investment trusts) są przygotowane na potężny napływ kapitału; przewiduje się, że w ciągu najbliższych pięciu lat rynek przyciągnie 11,6 biliona rupii nowych inwestycji. Według najnowszego raportu Avendus Capital, całkowite aktywa pod zarządzaniem (AUM) dla tej klasy aktywów mogą się podwoić, osiągając 20 bilionów rupii do 2030 roku.

Oczekiwany masowy napływ kapitału instytucjonalnego

Trajektoria wzrostu REIT i InvIT jest napędzana przez znaczący, niewykorzystany potencjał krajowych inwestorów instytucjonalnych. Obecnie instytucje te wykorzystały jedynie 7,5% swoich istniejących limitów regulacyjnych dla tych klas aktywów, co pozostawia dodatkową okazję inwestycyjną o wartości około 7 bilionów rupii.

Avendus Capital wskazuje krajowe fundusze inwestycyjne oraz firmy ubezpieczeniowe jako główne motory tego wzrostu. Do 2030 roku przewiduje się, że fundusze inwestycyjne zaangażują 4,6 biliona rupii, podczas gdy firmy ubezpieczeniowe mają wnieść 3,2 biliona rupii. Dodatkowo oczekuje się, że krajowe fundusze emerytalne wpompują w rynek dodatkowe 2,2 biliona rupii.

Czynniki strukturalne i ekspansja sektorowa

Wchodząc w dziewiąty rok tej wielodekadowej drogi wzrostu, rynek w Indiach ewoluuje z niszowych instrumentów w stronę głównych filarów rynku kapitałowego. Obecnie 32 notowane trusty reprezentują AUM w wysokości 10 bilionów rupii oraz łączną kapitalizację rynkową na poziomie 5 bilionów rupii.

Raport podkreśla, że całkowity rynek adresowalny (TAM) dla kluczowych sektorów — w tym dróg, powierzchni biurowych, handlu detalicznego, przesyłu energii, odnawialnych źródeł energii, telekomunikacji i logistyki — ma się podwoić z 10 bilionów rupii w 2026 roku do znacznie wyższych poziomów do 2030 roku. Ta ekspansja jest kluczowa, ponieważ indyjski rynek REIT i InvIT stanowi obecnie zaledwie 1,5% PKB, znacząco odstając od dojrzałych rynków, takich jak USA, Australia, Singapur i Japonia, gdzie trusty biznesowe stanowią od 5% do 12% PKB.

Nowe ścieżki dla kapitału detalicznego i globalnego

Poza gigantami instytucjonalnymi, nowe produkty finansowe i integracja globalna poszerzą bazę inwestorów. Raport sugeruje, że pasywne produkty ETF mogą przynieść ponad 240 mld Rs, nawet przy skromnym, 2-procentowym wzroście alokacji w tę klasę aktywów. Co więcej, potencjalne włączenie indyjskich REIT i InvIT do indeksów globalnych może uwolnić ponad 1 bilion Rs kapitału w ciągu najbliższych pięciu lat.

Do innych znaczących uczestników należą zagraniczni inwestorzy instytucjonalni (FII), osoby o wysokim majątku netto (HNI), biura rodzinne (Family Offices) oraz inwestorzy detaliczni, od których oczekuje się, że wspólnie zainwestują dodatkowe 1,5 biliona Rs do 2030 roku.

Zmiana w sposobie oceny inwestorów

W miarę dojrzewania tej klasy aktywów, Avendus Capital radzi inwestorom, aby nie ograniczali się wyłącznie do analizy rentowności wypłat (distribution yields). Zamiast tego należy stosować bardziej kompleksowy wskaźnik — wewnętrzną stopę zwrotu z kapitału własnego (Equity IRR). Historycznie wskaźnik ten utrzymywał się na poziomie premii wynoszącej 200–700 punktów bazowych (bps) ponad rentowność 10-letnich obligacji skarbowych (G-Sec). Inwestorom zaleca się analizę czynników długoterminowych, takich jak wycena przy wejściu, ewolucja NAV oraz wartość końcowa (terminal value), w celu optymalizacji stóp zwrotu.

Kluczowe wnioski