Rynek REIT i InvIT w Indiach osiągnie 20 bilionów ₹ AUM do 2030 roku

Indyjskie fundusze inwestycyjne typu REIT (real estate investment trusts) oraz InvIT (infrastructure investment trusts) są przygotowane na bezprecedensowy wzrost, a przewiduje się, że w ciągu najbliższych pięciu lat rynek przyciągnie 11,6 biliona ₹ nowych inwestycji. Według nowego raportu Avendus Capital, całkowita wartość aktywów zarządzanych (AUM) dla tej klasy aktywów może się podwoić, osiągając 20 bilionów ₹ do 2030 roku.

Ogromny napływ kapitału napędzany przez krajowe instytucje

Raport wskazuje na znaczącą, niewykorzystaną szansę w ramach krajowego krajobrazu instytucjonalnego Indii. Obecnie krajowi inwestorzy instytucjonalni wykorzystali jedynie 7,5% swoich istniejących limitów regulacyjnych na inwestowanie w REIT i InvIT, co pozostawia ogromne okno inwestycyjne o wartości 7 bilionów ₹ na dodatkowe nakłady.

Głównymi motorami tego napływu kapitału będą krajowe fundusze inwestycyjne oraz firmy ubezpieczeniowe. Avendus Capital szacuje, że fundusze inwestycyjne zaangażują 4,6 biliona ₹, podczas gdy firmy ubezpieczeniowe mają wnieść 3,2 biliona ₹ do 2030 roku. Dodatkowo przewiduje się, że krajowe fundusze emerytalne zapewnią kluczowe wsparcie poprzez dodatkowe inwestycje w wysokości 2,2 biliona ₹ w tym samym okresie.

Czynniki strukturalne i ekspansja sektorowa

Indyjski rynek REIT i InvIT stanowi obecnie zaledwie 1,5% PKB kraju, co podkreśla znaczące niedostateczne nasycenie w porównaniu z dojrzałymi rynkami, takimi jak USA, Australia i Singapur, gdzie fundusze powiernicze stanowią od 5% do 12% PKB.

Wzrostowi sprzyja zróżnicowany portfel aktywów możliwych do monetyzacji. Według raportu całkowity rynek adresowalny (TAM) dla kluczowych sektorów — w tym dróg, powierzchni biurowych, handlu detalicznego, przesyłu energii, odnawialnych źródeł energii, telekomunikacji i infrastruktury logistycznej — ma się podwoić z 10 bilionów ₹ w 2026 roku do znacznie wyższych poziomów do 2030 roku. Ta ewolucja pozwala na „finansjalizację” generujących gotówkę aktywów podstawowych, co umożliwia deweloperom ponowne wykorzystanie kapitału w projektach nowej generacji.

Nowe ścieżki: ETF, indeksy globalne i udział inwestorów detalicznych

Poza tradycyjnymi instytucjami, oczekuje się, że kilka nowych katalizatorów rozszerzy bazę inwestorów:

W miarę dojrzewania rynku, Avendus Capital sugeruje, aby inwestorzy przesunęli punkt ciężkości z prostych rentowności z dystrybucji na „equity IRR”. Historycznie wskaźnik ten utrzymywał się na poziomie premii wynoszącej 200–700 punktów bazowych (bps) ponad 10-letnie obligacje skarbowe (G-Sec), co czyni te instrumenty atrakcyjnymi, chroniącymi przed inflacją narzędziami generującymi dochód dla długoterminowych portfeli.

Kluczowe wnioski