Rynek REIT i InvIT w Indiach osiągnie 20 bilionów ₹ AUM do 2030 roku

Indyjskie fundusze inwestycyjne typu REIT (real estate investment trusts) oraz InvIT (infrastructure investment trusts) są przygotowane na bezprecedensowy wzrost, a całkowite aktywa pod zarządzaniem (AUM) mają się podwoić do poziomu 20 bilionów ₹ do 2030 roku. Niedawny raport Avendus Capital sugeruje, że sektor ten może odblokować dodatkowe 11,6 biliona ₹ nowych inwestycji w ciągu najbliższych pięciu lat, co będzie napędzane zmianami strukturalnymi w indyjskiej gospodarce.

Ogromne napływy kapitału od instytucji krajowych

Raport wskazuje na znaczną falę płynności pochodzącą od krajowych inwestorów instytucjonalnych. Obecnie instytucje te wykorzystały jedynie 7,5% swoich istniejących limitów regulacyjnych na inwestowanie w REIT i InvIT, co pozostawia ogromną szansę na dodatkową alokację kapitału w wysokości 7 bilionów ₹.

Podział prognozowanych inwestycji do 2030 roku podkreśla dominację krajowych graczy:

Ponadto oczekuje się, że gracze nieinstytucjonalni, w tym zagraniczni inwestorzy instytucjonalni (FII), inwestorzy detaliczni, osoby o wysokim majątku netto (HNI) oraz biura rodzinne (Family Offices), wpompują w rynek dodatkowe 1,5 biliona ₹ do końca dekady.

Niewykorzystany potencjał i ekspansja sektorowa

Przy zaledwie 1,5% PKB Indii, rynek REIT i InvIT pozostaje znacznie słabo rozwinięty w porównaniu z dojrzałymi rynkami globalnymi, takimi jak Stany Zjednoczone, Australia, Singapur i Japonia, gdzie fundusze powiernicze (business trusts) stanowią od 5% do 12% PKB.

Ta luka zapewnia ogromną przestrzeń do wzrostu. Przewiduje się, że całkowity rynek adresowalny (TAM) dla kluczowych sektorów — w tym dróg, powierzchni biurowych, handlu detalicznego, przesyłu energii, odnawialnych źródeł energii, telekomunikacji i infrastruktury logistycznej — podwoi się z 10 bilionów ₹ w 2026 roku do znacznie wyższych poziomów do 2030 roku. Ekspansja ta jest napędzana potrzebą finansjalizacji generujących gotówkę aktywów podstawowych, co pozwala deweloperom na recykling kapitału w nowe, wielkoskalowe projekty infrastrukturalne.

Nowe czynniki napędowe: pasywne fundusze ETF i włączenie do globalnych indeksów

Beyond traditional institutional investing, new financial products are set to democratize access to these asset classes. The report suggests that Passive ETF products could bring in over ₹240 billion with even a modest 2% incremental allocation to the asset class.

Perhaps most significantly, the potential inclusion of Indian REITs and InvITs in global indices could unlock more than ₹1 trillion in fresh capital over the next five years, providing much-needed international liquidity to the Indian market.

A Shift in Investor Evaluation Frameworks

As the asset class matures, Avendus Capital advises investors to move beyond looking solely at distribution yields. Instead, a more holistic metric—Equity Internal Rate of Return (IRR)—should be the primary benchmark. Historically, these assets have offered an equity IRR that trends at a 200–700 basis point premium over the 10-year Government Securities (G-Sec) rate. Long-term returns will increasingly depend on factors like entry valuation, distribution growth, Net Asset Value (NAV) evolution, and terminal value.

Key Takeaways