ตลาด REIT และ InvIT ของอินเดียจ่อแตะระดับ AUM ที่ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (InvITs) ของอินเดียกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยคาดว่าสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการ (AUM) ทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าแตะระดับ 20 ล้านล้านรูปีภายในปี 2030 รายงานล่าสุดจาก Avendus Capital ระบุว่าภาคส่วนนี้อาจปลดล็อกการลงทุนใหม่เพิ่มเติมได้ถึง 11.6 ล้านล้านรูปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในเศรษฐกิจของอินเดีย

กระแสเงินทุนไหลเข้ามหาศาลจากสถาบันภายในประเทศ

รายงานระบุถึงคลื่นสภาพคล่องที่สำคัญซึ่งมาจากนักลงทุนสถาบันภายในประเทศ ในปัจจุบัน สถาบันเหล่านี้ได้ใช้สัดส่วนเพียง 7.5% ของขีดจำกัดตามระเบียบข้อบังคับที่มีอยู่สำหรับการลงทุนใน REITs และ InvITs ซึ่งทำให้เหลือโอกาสมหาศาลถึง 7 ล้านล้านรูปีสำหรับการจัดสรรเงินทุนเพิ่มเติม

รายละเอียดการคาดการณ์การลงทุนภายในปี 2030 แสดงให้เห็นถึงอิทธิพลหลักของผู้เล่นภายในประเทศ:

นอกจากนี้ คาดว่าผู้เล่นที่ไม่ใช่สถาบัน ซึ่งรวมถึงนักลงทุนสถาบันต่างชาติ (FIIs), นักลงทุนรายย่อย, บุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (HNIs) และ Family Offices จะอัดฉีดเงินเข้าสู่ตลาดเพิ่มเติมอีก 1.5 ล้านล้านรูปีภายในสิ้นทศวรรษนี้

ศักยภาพที่ยังไม่ได้รับการนำมาใช้และการขยายตัวของภาคส่วนต่างๆ

ด้วยสัดส่วนเพียง 1.5% ของ GDP ของอินเดีย ตลาด REIT และ InvIT ยังคงมีการเข้าถึงที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับตลาดโลกที่พัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย สิงคโปร์ และญี่ปุ่น ซึ่งกองทรัสต์ทางธุรกิจมีสัดส่วนตั้งแต่ 5% ถึง 12% ของ GDP

ช่องว่างนี้เป็นโอกาสสำคัญสำหรับการเติบโต โดยคาดว่าตลาดรวมที่สามารถเข้าถึงได้ (Total Addressable Market หรือ TAM) สำหรับภาคส่วนสำคัญ ได้แก่ ถนน, พื้นที่สำนักงาน, ค้าปลีก, การส่งผ่านพลังงาน, พลังงานหมุนเวียน, โทรคมนาคม และโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ จะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจาก 10 ล้านล้านรูปีในปี 2026 ไปสู่ระดับที่สูงขึ้นมากภายในปี 2030 การขยายตัวนี้ได้รับแรงขับเคลื่อนจากความต้องการในการเปลี่ยนสินทรัพย์หลักที่สร้างกระแสเงินสดให้เป็นสินทรัพย์ทางการเงิน (financialize) ซึ่งช่วยให้นักพัฒนาสามารถหมุนเวียนเงินทุนไปสู่โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่โครงการใหม่ๆ ได้

ปัจจัยขับเคลื่อนใหม่: Passive ETFs และการรวมเข้ากับดัชนีระดับโลก

นอกเหนือจากการลงทุนโดยสถาบันแบบดั้งเดิม ผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่กำลังจะเข้ามาทำให้การเข้าถึงสินทรัพย์ประเภทเหล่านี้เป็นไปอย่างทั่วถึงมากขึ้น รายงานระบุว่าผลิตภัณฑ์ Passive ETF อาจดึงดูดเม็ดเงินได้มากกว่า 2.4 แสนล้านรูปี แม้จะมีการจัดสรรเงินลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ประเภทนี้เพียงเล็กน้อยที่ 2% ก็ตาม

และสิ่งที่อาจสำคัญที่สุดคือ การที่ REITs และ InvITs ของอินเดียมีโอกาสถูกรวมเข้าไว้ในดัชนีระดับโลก อาจช่วยปลดล็อกเงินทุนใหม่ได้มากกว่า 1 ล้านล้านรูปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องระหว่างประเทศที่จำเป็นอย่างยิ่งให้กับตลาดอินเดีย

การเปลี่ยนแปลงในกรอบการประเมินของผู้ลงทุน

เมื่อสินทรัพย์ประเภทนี้เติบโตขึ้น Avendus Capital แนะนำให้นักลงทุนมองข้ามเพียงแค่การพิจารณาอัตราผลตอบแทนจากการจัดสรรเงิน (distribution yields) แต่ควรใช้ตัวชี้วัดที่เป็นองค์รวมมากขึ้นอย่าง Equity Internal Rate of Return (IRR) เป็นเกณฑ์มาตรฐานหลัก ในอดีต สินทรัพย์เหล่านี้ให้ค่า Equity IRR ที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (G-Sec) อายุ 10 ปี อยู่ที่ประมาณ 200–700 basis points ผลตอบแทนในระยะยาวจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ มากขึ้น เช่น มูลค่า ณ วันที่เข้าลงทุน (entry valuation), การเติบโตของการจัดสรรเงิน (distribution growth), การเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) และมูลค่าสุดท้าย (terminal value)

สรุปประเด็นสำคัญ