২০৩০ সালের মধ্যে ভারতের REIT এবং InvIT বাজারের AUM ২০ ট্রিলিয়ন টাকায় পৌঁছাবে

ভারতের রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITs) এবং ইনফ্রাস্ট্রাকচার ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (InvITs) এক অভূতপূর্ব প্রবৃদ্ধির জন্য প্রস্তুত, যেখানে মোট অ্যাসেটস আন্ডার ম্যানেজমেন্ট (AUM) ২০৩০ সালের মধ্যে দ্বিগুণ হয়ে ২০ ট্রিলিয়ন টাকায় পৌঁছানোর সম্ভাবনা রয়েছে। অ্যাভেন্ডাস ক্যাপিটাল (Avendus Capital)-এর একটি সাম্প্রতিক প্রতিবেদন বলছে যে, ভারতীয় অর্থনীতির কাঠামোগত পরিবর্তনের ফলে আগামী পাঁচ বছরে এই খাতটি আরও ১১.৬ ট্রিলিয়ন টাকার নতুন বিনিয়োগের সুযোগ তৈরি করতে পারে।

দেশীয় প্রতিষ্ঠানগুলো থেকে ব্যাপক মূলধন প্রবাহ

প্রতিবেদনটি দেশীয় প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের কাছ থেকে একটি উল্লেখযোগ্য তারল্য প্রবাহের ইঙ্গিত দিচ্ছে। বর্তমানে, এই প্রতিষ্ঠানগুলো REITs এবং InvITs-এ বিনিয়োগের জন্য তাদের বিদ্যমান রেগুলেটরি লিমিটের মাত্র ৭.৫% ব্যবহার করেছে, যার ফলে অতিরিক্ত মূলধন ব্যবহারের জন্য ৭ ট্রিলিয়ন টাকার একটি বিশাল সুযোগ রয়েছে।

২০৩০ সালের মধ্যে প্রাক্কলিত বিনিয়োগের বিভাজন দেশীয় খেলোয়াড়দের আধিপত্যকে তুলে ধরে:

তদুপরি, ফরেন ইনস্টিটিউশনাল ইনভেস্টর (FIIs), রিটেইল ইনভেস্টর, হাই নেট-ওয়ার্থ ইন্ডিভিজুয়াল (HNIs) এবং ফ্যামিলি অফিসসহ অ-প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা এই দশকের শেষে বাজারে অতিরিক্ত ১.৫ ট্রিলিয়ন টাকা ঢালতে পারে বলে আশা করা হচ্ছে।

অব্যবহৃত সম্ভাবনা এবং খাতভিত্তিক সম্প্রসারণ

ভারতের জিডিপির মাত্র ১.৫% হওয়ায়, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, অস্ট্রেলিয়া, সিঙ্গাপুর এবং জাপানের মতো উন্নত বৈশ্বিক বাজারের তুলনায় REIT এবং InvIT বাজার এখনও উল্লেখযোগ্যভাবে অনুন্নত। এই উন্নত দেশগুলোতে বিজনেস ট্রাস্ট জিডিপির ৫% থেকে ১২% দখল করে থাকে।

এই ব্যবধান প্রবৃদ্ধির জন্য একটি বিশাল সুযোগ তৈরি করে। রাস্তাঘাট, অফিস স্পেস, রিটেইল, ট্রান্সমিশন, রিনিউয়েবলস, টেলিকম এবং লজিস্টিকস ইনফ্রাস্ট্রাকচারের মতো মূল খাতগুলোর টোটাল অ্যাড্রেসেবল মার্কেট (TAM) ২০২৬ সালের ১০ ট্রিলিয়ন টাকা থেকে ২০৩০ সালের মধ্যে অনেক উচ্চতর স্তরে দ্বিগুণ হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। নগদ অর্থ উৎপাদনকারী মূল সম্পদগুলোকে আর্থিক রূপ দেওয়ার (financialize) প্রয়োজনীয়তার কারণে এই সম্প্রসারণ ত্বরান্বিত হচ্ছে, যা ডেভেলপারদের নতুন ও বৃহৎ মাপের অবকাঠামো প্রকল্পে মূলধন পুনরায় ব্যবহারের সুযোগ করে দেবে।

নতুন চালিকাশক্তি: প্যাসিভ ETF এবং গ্লোবাল ইনডেক্স অন্তর্ভুক্তি

প্রথাগত প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগের বাইরে, নতুন আর্থিক পণ্যগুলি এই অ্যাসেট ক্লাসগুলোতে অ্যাক্সেস বা প্রবেশাধিকারকে আরও সহজলভ্য ও গণমুখী করে তুলবে। রিপোর্টটি বলছে যে, এই অ্যাসেট ক্লাসে মাত্র ২% অতিরিক্ত বরাদ্দ থাকলেও প্যাসিভ ETF প্রোডাক্টগুলো ₹২৪০ বিলিয়নেরও বেশি অর্থ নিয়ে আসতে পারে।

সম্ভবত সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য বিষয় হলো, গ্লোবাল ইনডেক্সে ভারতীয় REITs এবং InvITs-এর সম্ভাব্য অন্তর্ভুক্তি আগামী পাঁচ বছরে ₹১ ট্রিলিয়নেরও বেশি নতুন পুঁজি আনতে পারে, যা ভারতীয় বাজারে অত্যন্ত প্রয়োজনীয় আন্তর্জাতিক তারল্য সরবরাহ করবে।

বিনিয়োগকারী মূল্যায়ন কাঠামোতে একটি পরিবর্তন

এই অ্যাসেট ক্লাসটি পরিপক্ক হওয়ার সাথে সাথে, Avendus Capital বিনিয়োগকারীদের শুধুমাত্র ডিস্ট্রিবিউশন ইল্ডের (distribution yields) দিকে না তাকিয়ে আরও সামগ্রিক দৃষ্টিভঙ্গি রাখার পরামর্শ দিচ্ছে। পরিবর্তে, একটি আরও বিস্তৃত মাপকাঠি—Equity Internal Rate of Return (IRR)—হওয়া উচিত প্রাথমিক বেঞ্চমার্ক। ঐতিহাসিকভাবে, এই সম্পদগুলো ১০-বছরের Government Securities (G-Sec) রেটের তুলনায় ২০০–৭০০ বেসিস পয়েন্ট বেশি ইকুইটি IRR প্রদান করে আসছে। দীর্ঘমেয়াদী রিটার্ন ক্রমবর্ধমানভাবে এন্ট্রি ভ্যালুয়েশন, ডিস্ট্রিবিউশন বৃদ্ধি, Net Asset Value (NAV)-এর বিবর্তন এবং টার্মিনাল ভ্যালুর মতো বিষয়গুলোর ওপর নির্ভর করবে।

মূল বিষয়সমূহ