Thị trường REIT và InvIT của Ấn Độ sẽ đạt mức AUM 20 nghìn tỷ Rupee vào năm 2030

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tín thác đầu tư cơ sở hạ tầng (InvITs) của Ấn Độ đang sẵn sàng cho một sự bùng nổ tăng trưởng chưa từng có, với tổng tài sản đang quản lý (AUM) dự kiến sẽ tăng gấp đôi lên mức 20 nghìn tỷ Rupee vào năm 2030. Một báo cáo gần đây của Avendus Capital cho thấy lĩnh vực này có thể khai thông thêm 11,6 nghìn tỷ Rupee vốn đầu tư mới trong 5 năm tới, được thúc đẩy bởi những thay đổi về cấu trúc trong nền kinh tế Ấn Độ.

Dòng vốn khổng lồ từ các tổ chức trong nước

Báo cáo xác định một làn sóng thanh khoản đáng kể đến từ các nhà đầu tư tổ chức trong nước. Hiện tại, các tổ chức này mới chỉ sử dụng 7,5% hạn mức quy định hiện có để đầu tư vào REITs và InvITs, để lại cơ hội khổng lồ trị giá 7 nghìn tỷ Rupee cho việc triển khai thêm vốn.

Bản phân tích các khoản đầu tư dự kiến đến năm 2030 làm nổi bật sự thống trị của các đơn vị trong nước:

Hơn nữa, các nhà đầu tư phi tổ chức, bao gồm các Nhà đầu tư tổ chức nước ngoài (FIIs), nhà đầu tư cá nhân, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNIs) và các Văn phòng gia đình (Family Offices), dự kiến sẽ bơm thêm 1,5 nghìn tỷ Rupee vào thị trường vào cuối thập kỷ này.

Tiềm năng chưa được khai phá và sự mở rộng theo lĩnh vực

Với chỉ 1,5% GDP của Ấn Độ, thị trường REIT và InvIT vẫn còn ở mức độ thâm nhập thấp đáng kể so với các thị trường toàn cầu đã trưởng thành như Hoa Kỳ, Úc, Singapore và Nhật Bản, nơi các quỹ tín thác kinh doanh chiếm từ 5% đến 12% GDP.

Khoảng cách này tạo ra một đà tăng trưởng khổng lồ. Tổng thị trường có thể tiếp cận (TAM) cho các lĩnh vực chính—bao gồm đường bộ, không gian văn phòng, bán lẻ, truyền tải điện, năng lượng tái tạo, viễn thông và hạ tầng logistics—dự kiến sẽ tăng gấp đôi từ 10 nghìn tỷ Rupee vào năm 2026 lên mức cao hơn nhiều vào năm 2030. Sự mở rộng này được thúc đẩy bởi nhu cầu tài chính hóa các tài sản cốt lõi tạo ra tiền mặt, cho phép các nhà phát triển tái chế vốn vào các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn mới.

Các động lực mới: ETF thụ động và việc đưa vào chỉ số toàn cầu

Vượt ra ngoài khuôn khổ đầu tư định chế truyền thống, các sản phẩm tài chính mới đang sẵn sàng để bình dân hóa việc tiếp cận các loại tài sản này. Báo cáo cho thấy các sản phẩm ETF thụ động có thể mang lại hơn 240 tỷ ₹ chỉ với mức phân bổ gia tăng khiêm tốn 2% vào loại tài sản này.

Có lẽ quan trọng nhất là việc đưa các REIT và InvIT của Ấn Độ vào các chỉ số toàn cầu có thể khai thông hơn 1 nghìn tỷ ₹ nguồn vốn mới trong 5 năm tới, cung cấp thanh khoản quốc tế rất cần thiết cho thị trường Ấn Độ.

Sự chuyển dịch trong khung đánh giá của nhà đầu tư

Khi loại tài sản này trở nên trưởng thành hơn, Avendus Capital khuyên các nhà đầu tư nên vượt ra khỏi việc chỉ nhìn vào tỷ suất lợi nhuận phân phối. Thay vào đó, một chỉ số toàn diện hơn—Tỷ suất hoàn vốn nội bộ vốn chủ sở hữu (Equity IRR)—nên là tiêu chuẩn tham chiếu chính. Trong lịch sử, các tài sản này đã mang lại mức Equity IRR cao hơn từ 200–700 điểm cơ bản so với lãi suất Trái phiếu Chính phủ (G-Sec) kỳ hạn 10 năm. Lợi nhuận dài hạn sẽ ngày càng phụ thuộc vào các yếu tố như định giá đầu vào, tăng trưởng phân phối, sự biến động của Giá trị tài sản ròng (NAV) và giá trị cuối kỳ.

Các điểm chính cần lưu ý