Thị trường REIT và InvIT của Ấn Độ sẽ đạt mức AUM 20 nghìn tỷ Rupee vào năm 2030

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tín thác đầu tư cơ sở hạ tầng (InvITs) của Ấn Độ đang sẵn sàng cho một sự bùng nổ vốn khổng lồ, với dự kiến thị trường sẽ thu hút 11,6 nghìn tỷ Rupee vốn đầu tư mới trong 5 năm tới. Theo một báo cáo gần đây của Avendus Capital, tổng tài sản đang quản lý (AUM) của loại tài sản này có thể tăng gấp đôi, đạt mức 20 nghìn tỷ Rupee vào năm 2030.

Dự kiến dòng vốn tổ chức đổ vào mạnh mẽ

Quỹ đạo tăng trưởng của REITs và InvITs đang được thúc đẩy bởi tiềm năng chưa được khai thác đáng kể từ các nhà đầu tư tổ chức trong nước. Hiện tại, các tổ chức này mới chỉ sử dụng 7,5% hạn mức quy định hiện có cho các loại tài sản này, để lại cơ hội đầu tư gia tăng trị giá khoảng 7 nghìn tỷ Rupee.

Avendus Capital xác định các quỹ tương hỗ và các công ty bảo hiểm trong nước là động lực chính cho sự tăng trưởng này. Đến năm 2030, các quỹ tương hỗ được dự báo sẽ giải ngân 4,6 nghìn tỷ Rupee, trong khi các công ty bảo hiểm dự kiến sẽ đóng góp 3,2 nghìn tỷ Rupee. Ngoài ra, các quỹ hưu trí trong nước được kỳ vọng sẽ rót thêm 2,2 nghìn tỷ Rupee vào thị trường.

Các động lực cấu trúc và sự mở rộng theo lĩnh vực

Khi Ấn Độ bước vào năm thứ chín của hành trình tăng trưởng kéo dài nhiều thập kỷ này, thị trường đang chuyển mình từ các công cụ ngách thành các trụ cột chính của thị trường vốn. Hiện tại, 32 quỹ tín thác niêm yết đang đại diện cho mức AUM 10 nghìn tỷ Rupee và tổng vốn hóa thị trường là 5 nghìn tỷ Rupee.

Báo cáo nhấn mạnh rằng Tổng thị trường có thể tiếp cận (TAM) cho các lĩnh vực chính—bao gồm đường bộ, không gian văn phòng, bán lẻ, truyền tải điện, năng lượng tái tạo, viễn thông và logistics—dự kiến sẽ tăng gấp đôi từ mức 10 nghìn tỷ Rupee vào năm 2026 lên mức cao hơn nhiều vào năm 2030. Sự mở rộng này là rất quan trọng vì thị trường REIT và InvIT của Ấn Độ hiện chỉ chiếm 1,5% GDP, tụt hậu đáng kể so với các thị trường phát triển như Hoa Kỳ, Úc, Singapore và Nhật Bản, nơi các quỹ tín thác kinh doanh chiếm từ 5% đến 12% GDP.

Những hướng đi mới cho vốn bán lẻ và vốn toàn cầu

Bên cạnh các định chế tài chính khổng lồ, các sản phẩm tài chính mới và sự hội nhập toàn cầu sẽ mở rộng cơ sở nhà đầu tư. Báo cáo cho thấy các sản phẩm ETF thụ động có thể thu hút hơn 240 tỷ Rs chỉ với mức phân bổ tăng thêm khiêm tốn là 2% vào loại tài sản này. Hơn nữa, khả năng đưa các REIT và InvIT của Ấn Độ vào các chỉ số toàn cầu có thể khai thông hơn 1 nghìn tỷ Rs vốn đầu tư trong 5 năm tới.

Các nguồn đóng góp quan trọng khác bao gồm Nhà đầu tư tổ chức nước ngoài (FIIs), Cá nhân có tài sản ròng cao (HNIs), Văn phòng gia đình (Family Offices) và các nhà đầu tư bán lẻ, những đối tượng được kỳ vọng sẽ cùng nhau đầu tư thêm 1,5 nghìn tỷ Rs vào năm 2030.

Sự thay đổi trong cách đánh giá của nhà đầu tư

Khi loại tài sản này dần trưởng thành, Avendus Capital khuyên các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào tỷ suất lợi nhuận phân phối (distribution yields). Thay vào đó, nên sử dụng một thước đo toàn diện hơn—Tỷ suất hoàn vốn nội bộ vốn cổ phần (Equity IRR). Trong lịch sử, chỉ số này thường có mức thặng dư từ 200–700 bps so với lãi suất Trái phiếu Chính phủ (G-Sec) kỳ hạn 10 năm. Các nhà đầu tư được khuyến khích phân tích các yếu tố dài hạn như định giá đầu vào, sự biến động của NAV và giá trị cuối cùng (terminal value) để tối ưu hóa lợi nhuận.

Các điểm chính cần lưu ý