Ринок REIT та InvIT в Індії досягне обсягу активів під управлінням (AUM) у 20 трильйонів рупій до 2030 року

Індійські інвестиційні трасти нерухомості (REIT) та інвестиційні трасти інфраструктури (InvIT) готуються до масивного припливу капіталу: очікується, що протягом наступних п'яти років ринок залучить 11,6 трильйона рупій нових інвестицій. Згідно з нещодавнім звітом Avendus Capital, загальний обсяг активів під управлінням (AUM) для цього класу активів може подвоїтися і досягти 20 трильйонів рупій до 2030 року.

Очікується масивний приплив інституційних коштів

Траєкторія зростання REIT та InvIT зумовлена значним невикористаним потенціалом серед внутрішніх інституційних інвесторів. Наразі ці установи використали лише 7,5% своїх існуючих регуляторних лімітів для цих класів активів, що залишає додаткову інвестиційну можливість вартістю приблизно 7 трильйонів рупій.

Avendus Capital визначає внутрішні пайові інвестиційні фонди та страхові компанії як основні рушії цього зростання. Прогнозується, що до 2030 року пайові фонди розмістять 4,6 трильйона рупій, тоді як страхові компанії внесуть 3,2 трильйона рупій. Крім того, очікується, що внутрішні пенсійні фонди влиють у ринок додаткові 2,2 трильйона рупій.

Структурні чинники та секторальне розширення

Оскільки Індія вступає в дев'ятий рік цього багаторічного шляху зростання, ринок еволюціонує від нішевих інструментів до основних стовпів ринку капіталу. Наразі 32 лістингові трасти представляють AUM у розмірі 10 трильйонів рупій та сукупну ринкову капіталізацію в 5 трильйонів рупій.

У звіті підкреслюється, що загальний обсяг цільового ринку (TAM) для ключових секторів — включаючи дороги, офісні приміщення, роздрібну торгівлю, передачу енергії, відновлювані джерела енергії, телекомунікації та логістику — має подвоїтися з 10 трильйонів рупій у 2026 році до значно вищих рівнів до 2030 року. Це розширення є критично важливим, оскільки ринок REIT та InvIT в Індії наразі становить лише 1,5% ВВП, що значно відстає від зрілих ринків, таких як США, Австралія, Сінгапур та Японія, де бізнес-трасти становлять від 5% до 12% ВВП.

Нові можливості для роздрібного та глобального капіталу

Окрім інституційних гігантів, нові фінансові продукти та глобальна інтеграція розширять базу інвесторів. Згідно зі звітом, пасивні ETF-продукти можуть залучити понад 240 мільярдів рупій навіть за умови скромного збільшення частки цього класу активів лише на 2%. Крім того, потенційне включення індійських REIT та InvIT до глобальних індексів може розблокувати понад 1 трильйон рупій капіталу протягом наступних п'яти років.

Іншими важливими учасниками є іноземні інституційні інвестори (FII), приватні особи з високим рівнем капіталу (HNI), сімейні офіси та роздрібні інвестори, які, як очікується, сукупно інвестують додаткові 1,5 трильйона рупій до 2030 року.

Зміна підходів до оцінки інвесторів

У міру становлення цього класу активів Avendus Capital радить інвесторам не обмежуватися лише оцінкою прибутковості виплат (distribution yields). Замість цього слід використовувати більш комплексний показник — внутрішню норму прибутковості капіталу (Equity IRR). Історично цей показник демонстрував премію у розмірі 200–700 базисних пунктів (bps) до ставки за 10-річними державними облігаціями (G-Sec). Інвесторам рекомендується аналізувати такі довгострокові фактори, як оцінка при вході, динаміка чистої вартості активів (NAV) та термінальна вартість, щоб оптимізувати прибутковість.

Основні висновки