ഇന്ത്യയുടെ REIT, InvIT വിപണി 2030-ഓടെ 20 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ AUM കൈവരിക്കും

ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളും (REITs) ഇൻഫ്രാസ്ട്രക്ചർ ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളും (InvITs) വൻതോതിലുള്ള മൂലധന കുതിപ്പിന് തയ്യാറെടുക്കുകയാണ്. അടുത്ത അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ 11.6 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ പുതിയ നിക്ഷേപങ്ങൾ ഈ വിപണിയിലേക്ക് ആകർഷിക്കപ്പെടുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. അവെൻഡസ് ക്യാപിറ്റലിന്റെ (Avendus Capital) സമീപകാല റിപ്പോർട്ട് അനുസരിച്ച്, ഈ അസറ്റ് ക്ലാസിന്റെ ആകെ മാനേജ്‌മെന്റിന് കീഴിലുള്ള ആസ്തികൾ (AUM) 2030-ഓടെ ഇരട്ടിയായി 20 ട്രില്യൺ രൂപയിലെത്തിയേക്കാം.

വൻതോതിലുള്ള ഇൻസ്റ്റിറ്റ്യൂഷണൽ നിക്ഷേപങ്ങൾ പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു

ആഭ്യന്തര ഇൻസ്റ്റിറ്റ്യൂഷണൽ നിക്ഷേപകർക്കിടയിലുള്ള വലിയ സാധ്യതകളാണ് REIT-കളുടെയും InvIT-കളുടെയും വളർച്ചയെ നയിക്കുന്നത്. നിലവിൽ, ഈ അസറ്റ് ക്ലാസുകൾക്കായി ഈ സ്ഥാപനങ്ങൾ അവരുടെ നിലവിലുള്ള നിയന്ത്രണ പരിധിയുടെ (regulatory limits) 7.5% മാത്രമാണ് ഉപയോഗിച്ചിട്ടുള്ളത്. ഇത് ഏകദേശം 7 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ അധിക നിക്ഷേപ സാധ്യതകൾ തുറന്നുനൽകുന്നു.

ആഭ്യന്തര മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടുകളും ഇൻഷുറൻസ് കമ്പനികളുമാണ് ഈ വളർച്ചയുടെ പ്രധാന ചാലകശക്തികളെന്ന് അവെൻഡസ് ക്യാപിറ്റൽ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. 2030-ഓടെ മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടുകൾ 4.6 ട്രില്യൺ രൂപയും ഇൻഷുറൻസ് കമ്പനികൾ 3.2 ട്രില്യൺ രൂപയും നിക്ഷേപിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. കൂടാതെ, ആഭ്യന്തര പെൻഷൻ ഫണ്ടുകൾ വിപണിയിലേക്ക് 2.2 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ അധിക നിക്ഷേപം എത്തിക്കുമെന്നും കരുതപ്പെടുന്നു.

ഘടനാപരമായ ചാലകശക്തികളും മേഖല തിരിച്ചുള്ള വിപുലീകരണവും

ദശകങ്ങൾ നീണ്ടുനിൽക്കുന്ന ഈ വളർച്ചാ യാത്രയുടെ ഒൻപതാം വർഷത്തിലേക്ക് ഇന്ത്യ പ്രവേശിക്കുമ്പോൾ, ഈ വിപണി ഒരു പ്രത്യേക വിഭാഗത്തിൽ (niche) നിന്നുള്ള ഉപകരണങ്ങളിൽ നിന്ന് മുഖ്യധാരാ മൂലധന വിപണിയുടെ തൂണുകളായി മാറിക്കൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. നിലവിൽ, ലിസ്റ്റ് ചെയ്യപ്പെട്ട 32 ട്രസ്റ്റുകൾ 10 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ AUM-ഉം 5 ട്രില്യൺ രൂപയുടെ സംയുക്ത വിപണി മൂല്യവും (market capitalization) പ്രതിനിധീകരിക്കുന്നു.

റോഡുകൾ, ഓഫീസ് സ്ഥലങ്ങൾ, റീട്ടെയിൽ, ട്രാൻസ്മിഷൻ, പുനരുപയോഗ ഊർജ്ജം, ടെലികോം, ലോജിസ്റ്റിക്സ് എന്നിവയുൾപ്പെടെയുള്ള പ്രധാന മേഖലകളുടെ ടോട്ടൽ അഡ്രസ്സബിൾ മാർക്കറ്റ് (TAM), 2026-ലെ 10 ട്രില്യൺ രൂപയിൽ നിന്ന് 2030-ഓടെ വളരെ ഉയർന്ന നിലവാരത്തിലേക്ക് ഇരട്ടിയാകുമെന്ന് റിപ്പോർട്ട് വ്യക്തമാക്കുന്നു. ഇന്ത്യയുടെ REIT, InvIT വിപണി നിലവിൽ ജിഡിപിയുടെ (GDP) 1.5% മാത്രമായതിനാൽ ഈ വിപുലീകരണം വളരെ നിർണ്ണായകമാണ്. ബിസിനസ് ട്രസ്റ്റുകൾ ജിഡിപിയുടെ 5% മുതൽ 12% വരെ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്ന യുഎസ്, ഓസ്‌ട്രേലിയ, സിംഗപ്പൂർ, ജപ്പാൻ തുടങ്ങിയ വികസിത വിപണികളുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ ഇന്ത്യ ഇവിടെ പിന്നിലാണ്.

റീട്ടെയിൽ, ആഗോള മൂലധനത്തിനായുള്ള പുതിയ വഴികൾ

വൻകിട സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് പുറമെ, പുതിയ സാമ്പത്തിക ഉൽപ്പന്നങ്ങളും ആഗോള സംയോജനവും നിക്ഷേപകരുടെ അടിസ്ഥാനം വിപുലമാക്കും. ഈ അസറ്റ് ക്ലാസ്സിൽ വെറും 2% വർദ്ധിച്ചുള്ള വിഹിതം നൽകിയാൽ പോലും പാസീവ് ETF ഉൽപ്പന്നങ്ങളിലൂടെ 240 ബില്യൺ രൂപയിലധികം കൊണ്ടുവരാൻ കഴിയുമെന്ന് റിപ്പോർട്ട് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. കൂടാതെ, ഇന്ത്യൻ REITs, InvITs എന്നിവ ആഗോള സൂചികകളിൽ ഉൾപ്പെടുന്നത് അടുത്ത അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ 1 ട്രില്യൺ രൂപയിലധികം മൂലധനം ലഭ്യമാക്കാൻ സഹായിച്ചേക്കാം.

വിദേശ സ്ഥാപന നിക്ഷേപകർ (FIIs), ഉയർന്ന ആസ്തിയുള്ള വ്യക്തികൾ (HNIs), ഫാമിലി ഓഫീസുകൾ, റീട്ടെയിൽ നിക്ഷേപകർ എന്നിവർ മറ്റ് പ്രധാന പങ്കാളികളാണ്. ഇവർ 2030-ഓടെ മൊത്തത്തിൽ 1.5 ട്രില്യൺ രൂപ അധികമായി നിക്ഷേപിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു.

നിക്ഷേപക മൂല്യനിർണ്ണയത്തിലെ മാറ്റം

ഈ അസറ്റ് ക്ലാസ് പക്വത പ്രാപിക്കുമ്പോൾ, വിതരണ വരുമാനത്തെ (distribution yields) മാത്രം നോക്കി തീരുമാനമെടുക്കാതെ കൂടുതൽ സമഗ്രമായ ഒരു അളവുകോലായ ഇക്വിറ്റി ഇന്റേണൽ റേറ്റ് ഓഫ് റിട്ടേൺ (Equity IRR) ഉപയോഗിക്കാൻ അവെൻഡസ് ക്യാപിറ്റൽ (Avendus Capital) നിക്ഷേപകർക്ക് നിർദ്ദേശിക്കുന്നു. ചരിത്രപരമായി, ഈ അളവുകോൽ 10 വർഷത്തെ ഗവൺമെന്റ് സെക്യൂരിറ്റീസ് (G-Sec) നിരക്കിനേക്കാൾ 200–700 bps അധികമായി നിലനിൽക്കുന്നു. മികച്ച ലാഭം ഉറപ്പാക്കുന്നതിനായി എൻട്രി വാല്യൂവേഷൻ, NAV വികാസം, ടെർമിനൽ വാല്യൂ തുടങ്ങിയ ദീർഘകാല ഘടകങ്ങൾ വിശകലനം ചെയ്യാൻ നിക്ഷേപകരെ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കുന്നു.

പ്രധാന കാര്യങ്ങൾ