भारत का REIT और InvIT बाजार 2030 तक 20 ट्रिलियन रुपये का AUM हासिल कर लेगा

भारत के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) पूंजी के बड़े उछाल के लिए तैयार हैं, जिसमें अगले पांच वर्षों में बाजार में 11.6 ट्रिलियन रुपये का नया निवेश आने की उम्मीद है। Avendus Capital की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, इस एसेट क्लास के लिए कुल एसेट्स अंडर मैनेजमेंट (AUM) दोगुना होकर 2030 तक 20 ट्रिलियन रुपये तक पहुंच सकता है।

भारी संस्थागत प्रवाह (Institutional Inflows) की उम्मीद

REITs और InvITs की विकास यात्रा घरेलू संस्थागत निवेशकों के बीच एक महत्वपूर्ण अप्रयुक्त क्षमता (untapped potential) द्वारा संचालित हो रही है। वर्तमान में, इन संस्थानों ने इन एसेट क्लास के लिए अपनी मौजूदा नियामक सीमाओं का केवल 7.5% ही उपयोग किया है, जिससे लगभग 7 ट्रिलियन रुपये के अतिरिक्त निवेश का अवसर बचा है।

Avendus Capital घरेलू म्यूचुअल फंड और बीमा कंपनियों को इस विकास के प्राथमिक इंजन के रूप में पहचानता है। 2030 तक, म्यूचुअल फंड द्वारा 4.6 ट्रिलियन रुपये तैनात करने का अनुमान है, जबकि बीमा कंपनियों के 3.2 ट्रिलियन रुपये का योगदान देने की उम्मीद है। इसके अतिरिक्त, घरेलू पेंशन फंडों द्वारा बाजार में 2.2 ट्रिलियन रुपये का अतिरिक्त निवेश किए जाने की संभावना है।

संरचनात्मक चालक और क्षेत्रीय विस्तार

जैसे-जैसे भारत इस बहु-दशकीय विकास यात्रा के नौवें वर्ष में प्रवेश कर रहा है, बाजार विशिष्ट उपकरणों (niche instruments) से निकलकर मुख्यधारा के पूंजी बाजार के स्तंभों के रूप में विकसित हो रहा है। वर्तमान में, 32 सूचीबद्ध ट्रस्ट 10 ट्रिलियन रुपये के AUM और 5 ट्रिलियन रुपये के संयुक्त बाजार पूंजीकरण (market capitalization) का प्रतिनिधित्व करते हैं।

रिपोर्ट इस बात पर प्रकाश डालती है कि प्रमुख क्षेत्रों—जिनमें सड़क, कार्यालय स्थान, रिटेल, ट्रांसमिशन, रिन्यूएबल्स, टेलीकॉम और लॉजिस्टिक्स शामिल हैं—के लिए टोटल एड्रेसेबल मार्केट (TAM) के 2026 में 10 ट्रिलियन रुपये से बढ़कर 2030 तक बहुत उच्च स्तर तक दोगुना होने की उम्मीद है। यह विस्तार महत्वपूर्ण है क्योंकि भारत का REIT और InvIT बाजार वर्तमान में जीडीपी का केवल 1.5% है, जो अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया, सिंगापुर और जापान जैसे विकसित बाजारों से काफी पीछे है, जहाँ बिजनेस ट्रस्ट जीडीपी का 5% से 12% हिस्सा हैं।

रिटेल और वैश्विक पूंजी के लिए नए अवसर

संस्थागत दिग्गजों के अलावा, नए वित्तीय उत्पाद और वैश्विक एकीकरण निवेशक आधार को व्यापक बनाएंगे। रिपोर्ट का सुझाव है कि एसेट क्लास में मात्र 2% के मामूली वृद्धिशील आवंटन से भी पैसिव ETF उत्पाद 240 बिलियन रुपये से अधिक ला सकते हैं। इसके अलावा, वैश्विक सूचकांकों में भारतीय REITs और InvITs के संभावित समावेश से अगले पांच वर्षों में 1 ट्रिलियन रुपये से अधिक की पूंजी उपलब्ध हो सकती है।

अन्य महत्वपूर्ण योगदानकर्ताओं में विदेशी संस्थागत निवेशक (FIIs), हाई नेट-वर्थ इंडिविजुअल्स (HNIs), फैमिली ऑफिस और रिटेल निवेशक शामिल हैं, जिनसे 2030 तक सामूहिक रूप से अतिरिक्त 1.5 ट्रिलियन रुपये निवेश करने की उम्मीद है।

निवेशक मूल्यांकन में बदलाव

जैसे-जैसे एसेट क्लास परिपक्व हो रहा है, Avendus Capital निवेशकों को केवल वितरण प्रतिफल (distribution yields) देखने से आगे बढ़ने की सलाह देता है। इसके बजाय, एक अधिक व्यापक मीट्रिक—इक्विटी इंटरनल रेट ऑफ रिटर्न (IRR)—का उपयोग किया जाना चाहिए। ऐतिहासिक रूप से, यह मीट्रिक 10-वर्षीय सरकारी प्रतिभूतियों (G-Sec) की दर पर 200–700 बीपीएस (bps) प्रीमियम पर रहा है। निवेशकों को रिटर्न को अनुकूलित करने के लिए एंट्री वैल्यूएशन, NAV विकास और टर्मिनल वैल्यू जैसे दीर्घकालिक कारकों का विश्लेषण करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है।

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