भारत का REIT और InvIT बाजार 2030 तक ₹20 ट्रिलियन AUM तक पहुँचने के लिए तैयार

भारत के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) भारी पूंजी प्रवाह की दहलीज पर हैं, जिसमें अगले पांच वर्षों में बाजार में ₹11.6 ट्रिलियन के नए निवेश आकर्षित होने की उम्मीद है। Avendus Capital की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, यह उछाल 2030 तक कुल एसेट्स अंडर मैनेजमेंट (AUM) को ₹20 ट्रिलियन तक ले जाएगा, जो भारत के पूंजी बाजारों के विकास में एक महत्वपूर्ण मील का पत्थर होगा।

घरेलू संस्थानों द्वारा संचालित भारी पूंजी प्रवाह

विकास का यह पथ घरेलू संस्थागत खिलाड़ियों द्वारा भारी रूप से समर्थित है जिनके पास महत्वपूर्ण अप्रयुक्त क्षमता है। Avendus Capital की रिपोर्ट इस बात पर प्रकाश डालती है कि घरेलू संस्थागत निवेशकों ने वर्तमान में REITs और InvITs के लिए अपनी मौजूदा नियामक सीमाओं का केवल 7.5% उपयोग किया है, जिससे लगभग ₹7 ट्रिलियन का अतिरिक्त निवेश अवसर उपलब्ध है।

रिपोर्ट 2030 तक अपेक्षित पूंजी निवेश का विवरण इस प्रकार देती है:

• म्यूचुअल फंड: ₹4.6 ट्रिलियन निवेश करने की उम्मीद है।
• बीमा कंपनियां: ₹3.2 ट्रिलियन का योगदान देने का अनुमान है।
• पेंशन फंड: ₹2.2 ट्रिलियन का अतिरिक्त निवेश करने के लिए तैयार हैं।

संस्थागत दिग्गजों के अलावा, बाजार रिटेल भागीदारी, हाई नेट-वर्थ इंडिविजुअल्स (HNIs) और फैमिली ऑफिस की ओर भी देख रहा है, जिनसे 2030 तक इस एसेट क्लास में अतिरिक्त ₹1.5 ट्रिलियन आने की उम्मीद है।

संरचनात्मक चालक और क्षेत्रीय विस्तार

जैसे-जैसे भारत इस बहु-दशकीय विकास यात्रा के नौवें वर्ष में प्रवेश कर रहा है, अंतर्निहित संपत्तियां विविधता ला रही हैं। वर्तमान में, 32 सूचीबद्ध ट्रस्ट ₹10 ट्रिलियन के AUM और ₹5 ट्रिलियन के संयुक्त मार्केट कैपिटलाइजेशन का प्रतिनिधित्व करते हैं। रिपोर्ट का अनुमान है कि प्रमुख क्षेत्रों—सड़क, ऑफिस स्पेस, रिटेल, ट्रांसमिशन, रिन्यूएबल्स, टेलीकॉम और लॉजिस्टिक्स सहित—के लिए टोटल एड्रेसेबल मार्केट (TAM) 2026 में ₹10 ट्रिलियन से बढ़कर 2030 तक काफी उच्च स्तर पर पहुंच जाएगा।

इस विस्तार के लिए एक महत्वपूर्ण चालक मुख्य संपत्तियों का "वित्तीयकरण" (financialization) है। REITs और InvITs डेवलपर्स को नकदी उत्पन्न करने वाले बुनियादी ढांचे और रियल एस्टेट संपत्तियों को मुद्रीकृत (monetize) करने की अनुमति देते हैं, जिससे उस पूंजी का पुनर्चक्रण करके अगली पीढ़ी की बड़ी परियोजनाओं को वित्तपोषित किया जा सके।

वैश्विक बेंचमार्क और नए निवेश के रास्ते

वर्तमान में, भारत का REIT और InvIT बाजार देश के GDP का मात्र 1.5% है। संयुक्त राज्य अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया, सिंगापुर और जापान जैसे विकसित बाजारों की तुलना में यह बहुत कम पैठ को दर्शाता है, जहाँ बिजनेस ट्रस्ट GDP का 5% से 12% हिस्सा होते हैं।

इस अंतर को पाटने के लिए, नए वित्तीय उत्पादों और वैश्विक एकीकरण से महत्वपूर्ण भूमिका निभाने की उम्मीद है:

• Passive ETFs: पैसिव ETFs के माध्यम से इस परिसंपत्ति वर्ग में मात्र 2% का अतिरिक्त आवंटन ₹240 बिलियन से अधिक ला सकता है।
• Global Index Inclusion: यदि भारतीय REITs और InvITs को वैश्विक सूचकांकों में शामिल किया जाता है, तो यह अगले पांच वर्षों में ₹1 ट्रिलियन से अधिक की पूंजी उपलब्ध करा सकता है।

जैसे-जैसे यह परिसंपत्ति वर्ग परिपक्व होता है, विशेषज्ञों का सुझाव है कि निवेशकों को अपना ध्यान साधारण वितरण प्रतिफल (distribution yields) से हटाकर "equity IRR" पर केंद्रित करना चाहिए, जो आमतौर पर 10-वर्षीय G-Sec दरों पर 200–700 bps का प्रीमियम प्रदान करता है।

मुख्य बातें

• घातीय वृद्धि: भारत का REIT और InvIT AUM 2030 तक ₹10 ट्रिलियन से दोगुना होकर ₹20 ट्रिलियन होने का अनुमान है।
• संस्थागत प्रभुत्व: घरेलू म्यूचुअल फंड और बीमा कंपनियों के इस क्षेत्र का नेतृत्व करने की उम्मीद है, जिनका संयुक्त योगदान ₹7.8 ट्रिलियन होगा।
• बड़ी बढ़त की संभावना: वर्तमान पैठ GDP के केवल 1.5% पर होने के कारण, विकसित वैश्विक बाजारों की तुलना में विकास की अपार संभावनाएं हैं।