Thị trường REIT và InvIT của Ấn Độ sẵn sàng đạt mức AUM 20 nghìn tỷ ₹ vào năm 2030

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tín thác đầu tư cơ sở hạ tầng (InvITs) của Ấn Độ đang đứng trước ngưỡng cửa của một dòng vốn khổng lồ, với dự kiến thị trường sẽ thu hút 11,6 nghìn tỷ ₹ vốn đầu tư mới trong 5 năm tới. Theo một báo cáo gần đây của Avendus Capital, sự gia tăng này sẽ đẩy tổng tài sản đang quản lý (AUM) lên mức 20 nghìn tỷ ₹ vào năm 2030, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong sự phát triển của thị trường vốn Ấn Độ.

Dòng vốn khổng lồ được thúc đẩy bởi các tổ chức trong nước

Quỹ đạo tăng trưởng này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các tổ chức trong nước vốn đang sở hữu nguồn lực chưa được khai thác đáng kể. Báo cáo của Avendus Capital nhấn mạnh rằng các nhà đầu tư tổ chức trong nước hiện mới chỉ sử dụng 7,5% hạn mức quy định hiện có cho REITs và InvITs, để lại cơ hội đầu tư gia tăng khoảng 7 nghìn tỷ ₹.

Báo cáo phân tích chi tiết việc triển khai vốn dự kiến vào năm 2030 như sau:

Bên cạnh các tổ chức lớn, thị trường cũng đang hướng tới sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNIs) và các Văn phòng gia đình (Family Offices), những đối tượng được kỳ vọng sẽ bơm thêm 1,5 nghìn tỷ ₹ vào loại tài sản này vào năm 2030.

Các động lực cấu trúc và sự mở rộng theo lĩnh vực

Khi Ấn Độ bước vào năm thứ chín của hành trình tăng trưởng kéo dài nhiều thập kỷ này, các tài sản cơ sở đang dần đa dạng hóa. Hiện tại, 32 quỹ niêm yết đại diện cho mức AUM 10 nghìn tỷ ₹ và vốn hóa thị trường kết hợp là 5 nghìn tỷ ₹. Báo cáo dự báo rằng Tổng thị trường có thể tiếp cận (TAM) cho các lĩnh vực chính—bao gồm đường bộ, không gian văn phòng, bán lẻ, truyền tải điện, năng lượng tái tạo, viễn thông và logistics—sẽ tăng gấp đôi từ mức 10 nghìn tỷ ₹ vào năm 2026 lên mức cao hơn đáng kể vào năm 2030.

Một động lực quan trọng cho sự mở rộng này là quá trình "tài chính hóa" các tài sản cốt lõi. REITs và InvITs cho phép các nhà phát triển hiện thực hóa giá trị từ các tài sản hạ tầng và bất động sản tạo ra dòng tiền, từ đó tái sử dụng nguồn vốn đó để tài trợ cho thế hệ dự án quy mô lớn tiếp theo.

Các tiêu chuẩn toàn cầu và các kênh đầu tư mới

Hiện tại, thị trường REIT và InvIT của Ấn Độ chỉ chiếm 1,5% GDP của quốc gia này. Điều này cho thấy mức độ thâm nhập cực kỳ thấp khi so sánh với các thị trường phát triển như Hoa Kỳ, Úc, Singapore và Nhật Bản, nơi các quỹ tín thác kinh doanh chiếm từ 5% đến 12% GDP.

Để thu hẹp khoảng cách này, các sản phẩm tài chính mới và sự tích hợp toàn cầu được kỳ vọng sẽ đóng vai trò then chốt:

Khi loại tài sản này trở nên trưởng thành hơn, các chuyên gia gợi ý rằng nhà đầu tư nên chuyển trọng tâm từ tỷ suất lợi nhuận phân phối đơn thuần sang "equity IRR", vốn thường mang lại mức thặng dư từ 200–700 bps so với lãi suất G-Sec kỳ hạn 10 năm.

Các điểm chính cần lưu ý