بازار REIT و InvIT هند تا سال ۲۰۳۰ به ۲۰ تریلیون روپیه دارایی تحت مدیریت (AUM) می‌رسد

تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و تراست‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت (InvITs) هند آماده یک جهش سرمایه‌ای عظیم هستند و انتظار می‌رود این بازار طی پنج سال آینده، ۱۱.۶ تریلیون روپیه سرمایه‌گذاری جدید جذب کند. طبق گزارش اخیر Avendus Capital، مجموع دارایی‌های تحت مدیریت (AUM) برای این کلاس دارایی می‌تواند تا سال ۲۰۳۰ با دو برابر شدن، به ۲۰ تریلیون روپیه برسد.

انتظار ورود جریان‌های عظیم سرمایه نهادی

مسیر رشد REITها و InvITها توسط پتانسیل دست‌نخورده و قابل‌توجه سرمایه‌گذاران نهادی داخلی هدایت می‌شود. در حال حاضر، این نهادها تنها از ۷.۵٪ از محدودیت‌های نظارتی موجود خود برای این کلاس‌های دارایی استفاده کرده‌اند که این امر فرصت سرمایه‌گذاری افزونی به ارزش تقریبی ۷ تریلیون روپیه را باقی می‌گذارد.

Avendus Capital صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک (mutual funds) و شرکت‌های بیمه داخلی را موتورهای اصلی این رشد می‌داند. پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۳۰، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک ۴.۶ تریلیون روپیه و شرکت‌های بیمه ۳.۲ تریلیون روپیه در این بازار تزریق کنند. علاوه بر این، انتظار می‌رود صندوق‌های بازنشستگی داخلی نیز ۲.۲ تریلیون روپیه سرمایه اضافی به بازار وارد کنند.

محرک‌های ساختاری و گسترش بخشی

با ورود هند به سال نهم از این مسیر رشد چند دهه‌ای، این بازار در حال تبدیل شدن از ابزارهای خاص (niche) به ستون‌های اصلی بازار سرمایه است. در حال حاضر، ۳۲ تراست فهرست‌شده، نشان‌دهنده ۱۰ تریلیون روپیه دارایی تحت مدیریت (AUM) و ۵ تریلیون روپیه ارزش بازار ترکیبی هستند.

این گزارش تأکید می‌کند که بازار قابل دستیابی کل (TAM) برای بخش‌های کلیدی — از جمله جاده‌ها، فضاهای اداری، خرده‌فروشی، انتقال برق، انرژی‌های تجدیدپذیر، مخابرات و لجستیک — انتظار می‌رود از ۱۰ تریلیون روپیه در سال ۲۰۲۶ به سطوح بسیار بالاتر در سال ۲۰۳۰ دو برابر شود. این گسترش بسیار حیاتی است، زیرا بازار REIT و InvIT هند در حال حاضر تنها ۱.۵٪ از تولید ناخالص داخلی (GDP) را تشکیل می‌دهد که به طور قابل توجهی از بازارهای بالغ مانند ایالات متحده، استرالیا، سنگاپور و ژاپن عقب‌تر است؛ جایی که تراست‌های تجاری ۵٪ تا ۱۲٪ از GDP را شامل می‌شوند.

مسیرهای جدید برای سرمایه‌گذاران خرد و سرمایه‌های جهانی

فراتر از غول‌های نهادی، محصولات مالی جدید و ادغام جهانی، پایگاه سرمایه‌گذاران را گسترش خواهد داد. این گزارش نشان می‌دهد که محصولات ETF غیرفعال (passive) می‌توانند حتی با تخصیص افزایشی ناچیز ۲ درصدی به این کلاس دارایی، بیش از ۲۴۰ میلیارد روپیه جذب کنند. علاوه بر این، گنجاندن احتمالی REITs و InvITs هند در شاخص‌های جهانی می‌تواند بیش از ۱ تریلیون روپیه سرمایه را طی پنج سال آینده آزاد کند.

سایر مشارکت‌کنندگان مهم شامل سرمایه‌گذاران نهادی خارجی (FIIs)، افراد با دارایی خالص بالا (HNIs)، دفاتر خانوادگی (Family Offices) و سرمایه‌گذاران خرد هستند که انتظار می‌رود مجموعاً تا سال ۲۰۳۰، ۱.۵ تریلیون روپیه دیگر سرمایه‌گذاری کنند.

تغییری در ارزیابی سرمایه‌گذاران

با بلوغ این کلاس دارایی، Avendus Capital به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کند که فراتر از نگاه صرف به بازده توزیع (distribution yields) حرکت کنند. در عوض، باید از یک معیار جامع‌تر — نرخ بازده داخلی سهام (Equity IRR) — استفاده شود. از نظر تاریخی، این معیار با اختلاف (premium) ۲۰۰ تا ۷۰۰ واحد پایه (bps) نسبت به نرخ اوراق بهادار دولتی (G-Sec) ۱۰ ساله معامله شده است. به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود برای بهینه‌سازی بازدهی، عوامل بلندمدت مانند ارزش‌گذاری ورود، تکامل NAV و ارزش نهایی (terminal value) را تحلیل کنند.

نکات کلیدی