بازار REIT و InvIT هند تا سال ۲۰۳۰ به ۲۰ تریلیون روپیه دارایی تحت مدیریت (AUM) خواهد رسید
تراستهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) و تراستهای سرمایهگذاری زیرساخت (InvITs) هند در آستانه جهش رشدی بیسابقه هستند و انتظار میرود این بازار طی پنج سال آینده ۱۱.۶ تریلیون روپیه سرمایهگذاری جدید جذب کند. طبق گزارش جدید Avendus Capital، مجموع داراییهای تحت مدیریت (AUM) برای این کلاس دارایی میتواند با دو برابر شدن، تا سال ۲۰۳۰ به ۲۰ تریلیون روپیه برسد.
ورود گسترده سرمایه با هدایت نهادهای داخلی
این گزارش یک فرصت دستنخورده و قابل توجه را در چشمانداز نهادهای داخلی هند شناسایی میکند. در حال حاضر، سرمایهگذاران نهادی داخلی تنها از ۷.۵٪ از محدودیتهای نظارتی موجود خود برای سرمایهگذاری در REITs و InvITs استفاده کردهاند که این امر پنجرهای عظیم به ارزش ۷ تریلیون روپیه را برای سرمایهگذاریهای افزایشی باز میگذارد.
محرکهای اصلی این تزریق سرمایه، صندوقهای سرمایهگذاری مشترک (mutual funds) و شرکتهای بیمه داخلی خواهند بود. Avendus Capital برآورد میکند که صندوقهای سرمایهگذاری مشترک ۴.۶ تریلیون روپیه و شرکتهای بیمه ۳.۲ تریلیون روپیه تا سال ۲۰۳۰ تزریق خواهند کرد. علاوه بر این، پیشبینی میشود صندوقهای بازنشستگی داخلی با سرمایهگذاریهای افزایشی ۲.۲ تریلیون روپیهای در همین بازه زمانی، تقویت بسیار مهمی ایجاد کنند.
محرکهای ساختاری و گسترش بخشی
بازار REIT و InvIT هند در حال حاضر تنها ۱.۵٪ از تولید ناخالص داخلی (GDP) این کشور را تشکیل میدهد که نشاندهنده نفوذ بسیار کم در مقایسه با بازارهای بالغ مانند ایالات متحده، استرالیا و سنگاپور است؛ جایی که تراستهای تجاری ۵ تا ۱۲ درصد از GDP را شامل میشوند.
این رشد توسط مجموعهای متنوع از داراییهای قابل نقدشوندگی حمایت میشود. این گزارش انتظار دارد که بازار قابل دستیابی کل (TAM) برای بخشهای کلیدی — از جمله جادهها، فضاهای اداری، خردهفروشی، انتقال برق، انرژیهای تجدیدپذیر، مخابرات و زیرساختهای لجستیک — از ۱۰ تریلیون روپیه در سال ۲۰۲۶ دو برابر شده و تا سال ۲۰۳۰ به سطوح بسیار بالاتری برسد. این تکامل امکان «مالیسازی» داراییهای اصلیِ درآمدزا را فراهم میکند و توسعهدهندگان را قادر میسازد تا سرمایه خود را در پروژههای نسل بعدی بازچرخانی کنند.
مسیرهای جدید: ETFها، شاخصهای جهانی و مشارکت خرد
فراتر از نهادهای سنتی، انتظار میرود چندین عامل محرک جدید، پایگاه سرمایهگذاران را گسترش دهند:
- سرمایهگذاری غیرفعال (Passive Investing): معرفی محصولات ETF غیرفعال میتواند تنها با اختصاص ۲٪ اضافی به این کلاس دارایی، بیش از ۲۴۰ میلیارد روپیه جذب کند.
- یکپارچگی جهانی: احتمال گنجانده شدن در شاخصهای جهانی میتواند در پنج سال آینده، بیش از ۱ تریلیون روپیه سرمایه را آزاد کند.
- سرمایهگذاران متنوع: پیشبینی میشود سرمایهگذاران نهادی خارجی (FIIs)، افراد با داراییهای خالص بالا (HNIs)، سرمایهگذاران خرد و دفاتر خانوادگی (Family Offices)، تا سال ۲۰۳۰ مبلغ ۱.۵ تریلیون روپیه اضافی تزریق کنند.
با بلوغ بازار، Avendus Capital پیشنهاد میکند که سرمایهگذاران باید تمرکز خود را از بازدهی توزیع ساده به «equity IRR» تغییر دهند. از نظر تاریخی، این معیار با حاشیه سود (premium) ۲۰۰ تا ۷۰۰ واحد پایه (bps) نسبت به اوراق قرضه دولتی ۱۰ ساله (10-year G-Sec) روند داشته است که این ابزارها را به ابزارهای جذابِ محافظتشده در برابر تورم و مولد درآمد برای سبدهای سرمایهگذاری بلندمدت تبدیل میکند.
نکات کلیدی
- رشد تصاعدی: پیشبینی میشود داراییهای تحت مدیریت (AUM) در بخشهای REIT و InvIT هند، تا سال ۲۰۳۰ از ۱۰ تریلیون روپیه فعلی به ۲۰ تریلیون روپیه دو برابر شود.
- ستون فقرات نهادی: صندوقهای سرمایهگذاری مشترک داخلی و شرکتهای بیمه بزرگترین مشارکتکنندگان خواهند بود که انتظار میرود در مجموع ۷.۸ تریلیون روپیه سرمایهگذاری کنند.
- پتانسیل رشد قابل توجه: با توجه به اینکه در حال حاضر تنها ۷.۵٪ از محدودیتهای مقرراتی استفاده شده است، فرصت عظیم ۷ تریلیون روپیهای برای ورود سرمایههای نهادی داخلی به بازار وجود دارد.