Ринок REIT та InvIT в Індії досягне обсягу активів під управлінням (AUM) у ₹20 трильйонів до 2030 року

Індійські інвестиційні трасти нерухомості (REIT) та інвестиційні трасти інфраструктури (InvIT) готуються до безпрецедентного стрибка зростання: очікується, що загальний обсяг активів під управлінням (AUM) подвоїться до ₹20 трильйонів до 2030 року. Нещодавній звіт Avendus Capital свідчить про те, що завдяки структурним змінам в індійській економіці цей сектор може залучити додаткові ₹11,6 трильйона нових інвестицій протягом наступних п'яти років.

Масштабний приплив капіталу від внутрішніх інституцій

У звіті зазначається значна хвиля ліквідності від внутрішніх інституційних інвесторів. Наразі ці інституції використали лише 7,5% своїх існуючих регуляторних лімітів для інвестування в REIT та InvIT, що залишає величезну можливість для додаткового розміщення капіталу в розмірі ₹7 трильйонів.

Розподіл прогнозованих інвестицій до 2030 року підкреслює домінування внутрішніх гравців:

Крім того, очікується, що неінституційні гравці, включаючи іноземних інституційних інвесторів (FII), роздрібних інвесторів, приватних осіб з великим капіталом (HNI) та сімейні офіси (Family Offices), вкачають у ринок додаткові ₹1,5 трильйона до кінця десятиліття.

Невикористаний потенціал та секторальне розширення

При рівні лише 1,5% від ВВП Індії, ринок REIT та InvIT залишається значно недорозвиненим порівняно зі зрілими світовими ринками, такими як США, Австралія, Сінгапур та Японія, де бізнес-трасти становлять від 5% до 12% ВВП.

Цей розрив створює величезні можливості для зростання. Очікується, що загальний обсяг цільового ринку (TAM) для ключових секторів — включаючи дороги, офісні приміщення, роздрібну торгівлю, передачу енергії, відновлювані джерела енергії, телекомунікації та логістичну інфраструктуру — подвоїться з ₹10 трильйонів у 2026 році до набагато вищих рівнів до 2030 року. Це розширення стимулюється потребою фінансиалізувати основні активи, що генерують грошові потоки, що дозволяє девелоперам рециркулювати капітал у нові масштабні інфраструктурні проєкти.

Нові драйвери: пасивні ETF та включення до глобальних індексів

Окрім традиційного інституційного інвестування, нові фінансові продукти мають на меті демократизувати доступ до цих класів активів. Згідно зі звітом, пасивні ETF-продукти можуть залучити понад 240 мільярдів рупій навіть за умови скромного збільшення частки цього класу активів лише на 2%.

Можливо, найбільш значущим є те, що потенційне включення індійських REIT та InvIT до глобальних індексів може залучити понад 1 трильйон рупій нового капіталу протягом наступних п'яти років, забезпечивши індійському ринку вкрай необхідну міжнародну ліквідність.

Зміна підходів до оцінки інвесторами

У міру становлення цього класу активів Avendus Capital радить інвесторам не обмежуватися лише оцінкою доходності розподілів. Натомість основним орієнтиром має стати більш комплексний показник — внутрішня норма прибутковості власного капіталу (Equity IRR). Історично ці активи пропонували Equity IRR, що має премію у 200–700 базисних пунктів до ставки за 10-річними державними облігаціями (G-Sec). Довгострокова прибутковість дедалі більше залежатиме від таких факторів, як вартість входу, зростання розподілів, динаміка чистої вартості активів (NAV) та кінцева вартість.

Основні висновки