印度 REIT 和 InvIT 市场管理资产规模 (AUM) 将在 2030 年达到 20 万亿卢比

印度的房地产投资信托基金 (REITs) 和基础设施投资信托基金 (InvITs) 正准备迎来前所未有的增长浪潮，预计到 2030 年，其管理资产总额 (AUM) 将翻倍至 20 万亿卢比。Avendus Capital 最近的一份报告表明，在印度经济结构性转变的推动下，该行业在未来五年内有望释放出额外 11.6 万亿卢比的新投资。

来自国内机构的大规模资金流入

报告指出，国内机构投资者正带来显著的流动性浪潮。目前，这些机构在 REITs 和 InvITs 投资方面仅使用了其现有监管限额的 7.5%，这为增量资本部署留下了高达 7 万亿卢比的巨大机会。

2030 年预期投资的细分情况突显了国内参与者的主导地位：

此外，非机构参与者（包括外国机构投资者 (FIIs)、散户投资者、高净值人士 (HNIs) 和家族办公室）预计到本十年末将向市场注入额外的 1.5 万亿卢比。

未开发的潜力与行业扩张

与美国、澳大利亚、新加坡和日本等成熟的全球市场相比，REIT 和 InvIT 市场仅占印度 GDP 的 1.5%，渗透率仍然显著不足；在这些成熟市场中，商业信托占 GDP 的 5% 至 12%。

这一差距为增长提供了巨大的空间。关键领域（包括道路、办公空间、零售、输电、可再生能源、电信和物流基础设施）的总潜在市场 (TAM) 预计将从 2026 年的 10 万亿卢比翻倍，到 2030 年达到更高的水平。这种扩张是由将产生现金流的核心资产金融化的需求所驱动的，这使得开发商能够回收资本并将其重新投入到新的大规模基础设施项目中。

新驱动力：被动型 ETF 与全球指数纳入

除了传统的机构投资外，新的金融产品将使这些资产类别的准入门槛进一步降低。报告指出，即使对该资产类别的增量配置仅为适度的 2%，被动型 ETF 产品也可能带来超过 2400 亿卢比的资金。

或许最重要的是，印度 REITs 和 InvITs 若被纳入全球指数，可能会在未来五年内释放超过 1 万亿卢比的新增资金，为印度市场提供急需的国际流动性。

投资者评估框架的转变

随着该资产类别的成熟，Avendus Capital 建议投资者不要仅仅关注分红收益率。相反，一个更全面的指标——权益内部收益率 (IRR)——应当成为主要的基准。从历史上看，这些资产提供的权益 IRR 通常比 10 年期政府证券 (G-Sec) 利率高出 200–700 个基点。长期回报将越来越取决于入场估值、分红增长、净资产价值 (NAV) 演变以及终值等因素。

核心要点