インドのREITおよびInvIT市場、2030年までに運用資産残高（AUM）20兆ルピーに到達へ

インドの不動産投資信託（REIT）およびインフラ投資信託（InvIT）は、かつてない成長の急増に直面しており、総運用資産残高（AUM）は2030年までに倍増して20兆ルピーに達すると予想されています。Avendus Capitalによる最新のレポートは、インド経済の構造的な変化を背景に、同セクターが今後5年間でさらに11.6兆ルピーの新規投資を呼び込む可能性があることを示唆しています。

国内機関投資家からの大規模な資金流入

同レポートは、国内の機関投資家から大きな流動性の波が押し寄せていることを指摘しています。現在、これらの機関投資家がREITおよびInvITへの投資に活用しているのは、既存の規制枠のわずか7.5%に過ぎず、追加的な資本投入に向けて7兆ルピーという膨大な機会が残されています。

2030年までの予測投資額の内訳は、国内プレイヤーの優位性を浮き彫りにしています。

さらに、外国機関投資家（FII）、個人投資家、富裕層（HNI）、ファミリーオフィスを含む非機関投資家も、今世紀末までに市場へさらに1.5兆ルピーを投入すると予想されています。

未開拓のポテンシャルとセクターの拡大

インドのGDPに占める割合はわずか1.5%にとどまっており、ビジネス・トラストがGDPの5%から12%を占める米国、オーストラリア、シンガポール、日本といった成熟したグローバル市場と比較すると、REITおよびInvIT市場の浸透度は著しく低い状態にあります。

この格差は、成長に向けた巨大な助走期間（ランウェイ）となります。道路、オフィススペース、小売、送電、再生可能エネルギー、通信、物流インフラを含む主要セクターの獲得可能な最大市場規模（TAM）は、2026年の10兆ルピーから2030年までに大幅に増加し、倍増すると予想されています。この拡大は、キャッシュを生み出すコア資産を金融化する必要性に後押しされており、これによりデベロッパーは資本を新しい大規模なインフラプロジェクトへと再投資（リサイクル）することが可能になります。

新たな推進力：パッシブETFとグローバル・インデックスへの採用

従来の機関投資家による投資を超えて、新しい金融商品がこれらアセットクラスへのアクセスを民主化しようとしています。報告書によると、このアセットクラスへの配分がわずか2%増加するだけでも、パッシブETF商品は2,400億ルピーを超える資金をもたらす可能性があります。

おそらく最も重要な点は、インドのREITおよびInvITがグローバル指数に組み入れられる可能性です。これにより、今後5年間で1兆ルピーを超える新たな資本が呼び込まれ、インド市場に切実に求められている国際的な流動性が提供される可能性があります。

投資家による評価フレームワークの転換

アセットクラスの成熟に伴い、Avendus Capitalは、投資家に対して分配利回りのみに注目するのではなく、より包括的な指標であるエクイティ内部収益率（Equity IRR）を主要なベンチマークとすべきだと助言しています。歴史的に、これらの資産は10年物国債（G-Sec）利回りに対して200〜700ベーシスポイントのプレミアムを上回るEquity IRRを提供してきました。長期的なリターンは、エントリー時のバリュエーション、分配金の成長、純資産価値（NAV）の推移、およびターミナルバリューといった要因にますます依存することになるでしょう。

主な要点